Ярославское ш., 89 км от МКАД
Селково д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 37,7 м², участок 15 сот., 1925 год.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 31.07.2026.
Рейтинг 12/100 · уверенность 59 %
Земля ≈39 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 591 тыс. → дом ≈2,41 млн ₽, 64 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 34 тыс.–97 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈654 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,04 млн / целевая ≈1,84 млн / пессимист. ≈1,63 млн → от пессимистичной прибыль −1,57 млн ₽, маржа −96 %, ROI −49 %.
Коммуникации: вода — есть; газ — в перспективе; в описании: колодец.
До ст. пл. 83 км ≈23,6 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈1 ч 28 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №9667
Рейтинг 12/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 74 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 16 % | 3.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 39 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 591 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 409 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 63 899 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Селково д. | 12 сот. | 300 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Селково д. | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Селково д. | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Селково д. | 21 сот. | 900 000 | 42 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Селково д. | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Селково д. | 20 сот. | 770 000 | 38 500 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Селково д. | 12 сот. | 830 000 | 69 167 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Селково д. | 8 сот. | 150 000 | 18 750 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Селково д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Селково д. | 15 сот. | 630 000 | 42 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 37,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 654 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 286 / 51 736 / 97 222 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 041 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 939 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 837 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 633 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 571 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −96 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −49 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Селково д. | 40 м² | 8,8 сот. | 2 250 000 | 56 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Боблово д. | 38,3 м² | 12 сот. | 1 700 000 | 44 386 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Ново д. | 35 м² | 15 сот. | 1 350 000 | 38 571 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Мергусово д. | 41 м² | 20 сот. | 3 900 000 | 95 122 | снято (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Запольское д. | 35 м² | 19 сот. | 1 200 000 | 34 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Селихово д. | 36 м² | 9 сот. | 1 550 000 | 43 056 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Константиново с. | 36 м² | 10 сот. | 2 200 000 | 61 111 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Калошино д. | 36 м² | 12 сот. | 3 500 000 | 97 222 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Калошино д. | 39,5 м² | 15 сот. | 3 500 000 | 88 608 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Федоровское д. | 36 м² | 11 сот. | 1 700 000 | 47 222 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.07.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Жилой дом площадью 37.7кв.м участок 15 соток в деревне Селково, электричество заведено в дом, теплый, две печи, газ в перспективе, ухоженный участок. Водоснабжение -колодец. В шаговой доступности магазины, аптека, детский сад, школа. от Сергиев-Посада 30 минут на машине.