Ярославское ш., 37 км от МКАД
Имени Тимирязева СНТ, Пушкинский гор. округ
Дом 795 м², участок 8 сот., 1975 год.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 17.06.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 13 раз).
Рейтинг 68/100 · уверенность 55 %
Земля ≈342 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 2,74 млн → дом ≈260 тыс. ₽, 327 ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 7 тыс.–107 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈15,9 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈30,37 млн / целевая ≈27,34 млн / пессимист. ≈24,3 млн → от пессимистичной прибыль ≈5,85 млн ₽, маржа 24 %, ROI 32 %.
Коммуникации: в описании: колодец, газ.
До ст. Посёлок Дальний ≈0,7 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈36 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №9665
Рейтинг 68/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 95 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 63 % | 27.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 16.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 342 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 740 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 260 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 327 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Софрино рп | 5,1 сот. | 1 300 000 | 254 902 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Березка СТ | 5 сот. | 1 850 000 | 370 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Березка СТ | 6 сот. | 1 850 000 | 308 333 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Софрино рп | 4,5 сот. | 1 500 000 | 333 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ашукино дп | 10 сот. | 4 500 000 | 450 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Софрино рп | 10 сот. | 4 750 000 | 475 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Софрино рп | 7 сот. | 4 300 000 | 614 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ашукино дп | 9,5 сот. | 4 000 000 | 421 053 | снят (цена объявления) 03.10.2026 | сохраненная копия |
| 1 км | Ашукино дп | 6 сот. | 2 700 000 | 450 000 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ашукино дп | 8,7 сот. | 3 950 000 | 454 023 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 795 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 15 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 7 143 / 49 833 / 106 977 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 30 374 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 28 855 000 ₽ |
| продажа: целевая | 27 337 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 24 299 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 5 849 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 24 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 32 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Ашукино дп | 898,9 м² | 10,2 сот. | 14 445 000 | 16 070 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Правдинский пгт | 670 м² | 11 сот. | 120 000 000 | 179 104 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.3 км | 860 м² | — | 92 000 000 | 106 977 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.4 км | Квант СНТ | 600 м² | 6 сот. | 30 000 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.8 км | Здравница пос. | 700 м² | 10 сот. | 4 999 999 | 7 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Жуковка д. | 610 м² | 12 сот. | 55 900 000 | 91 639 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Жуковка д. | 610 м² | 12 сот. | 42 000 000 | 68 852 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.3 км | Правдинский пгт | 600 м² | 12 сот. | 29 900 000 | 49 833 | снято (цена объявления) 01.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.4 км | Петровское с. | 700 м² | 7 сот. | 14 000 000 | 20 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.9 км | 670,4 м² | 9,7 сот. | 11 500 000 | 17 154 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.06.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок оснащен всеми необходимыми удобствами. На территории есть :колодец, электричество и газ. Продажа от собственника. Показ территории по предварительной встречи/звонку. Неподалеку имеются магазины и железнодорожная станция, которую не слышно. На участке очень много деревьев,которые высаживали для облагораживания( липы, березы,дуб).