Ярославское ш., 81 км от МКАД
Несвитаево д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 60 м², участок 5,2 сот., 1959 год.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 25.07.2026.
Рейтинг 7/100 · уверенность 61 %
Земля ≈46 тыс. ₽/сот. × 5,2 сот. = 237 тыс. → дом ≈2,76 млн ₽, 46 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 36 тыс.–117 тыс. ₽/м², медиана 67 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,94 млн / целевая ≈3,55 млн / пессимист. ≈3,15 млн → от пессимистичной прибыль −596 тыс. ₽, маржа −19 %, ROI −16 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 83 км ≈12,2 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 21 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №9664
Рейтинг 7/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 5.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 22 % | 1.4 |
| участок | 5 | 11 % | 0.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 45 559 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 237 000 ₽ (5,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 763 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 46 050 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Несвитаево д. | 11 сот. | 500 000 | 45 455 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Несвитаево д. | 32,7 сот. | 1 500 000 | 45 872 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Несвитаево д. | 10 сот. | 690 000 | 69 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Несвитаево д. | 12,4 сот. | 300 000 | 24 194 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Несвитаево д. | 9 сот. | 450 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Несвитаево д. | 15,5 сот. | 750 000 | 48 387 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Федоровское д. | 9 сот. | 200 000 | 22 222 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Выпуково с. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 10.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Сметьево д. | 18 сот. | 1 500 000 | 83 333 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Выпуково с. | 14 сот. | 1 290 000 | 92 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 364 / 66 667 / 116 667 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 943 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 746 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 549 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 154 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -596 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | Ягодка СНТ | 60 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Муханово с. | 60 м² | 6 сот. | 7 000 000 | 116 667 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Химик СНТ | 57,7 м² | 6,2 сот. | 3 700 000 | 64 125 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Богородское пгт | 65,6 м² | 6,2 сот. | 5 200 000 | 79 268 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Богородское пгт | 53,8 м² | 6 сот. | 5 650 000 | 105 019 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | 62 м² | 6 сот. | 3 990 000 | 64 355 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.5 км | Дубна СНТ | 57,5 м² | 6,4 сот. | 3 200 000 | 55 652 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Богородское пгт | 53,8 м² | 6 сот. | 5 650 000 | 105 019 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Язвицы СНТ | 55 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 36 364 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Коврово-2 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.07.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
id:1660. В Продаже жилой дом 60 м2 в деревне Несвитаево, ИЖС, всё рядом, все коммуникации + гараж. Продается теплый, капитальный дом, готовый к немедленному заселению. Мощности для развития: Электричество 15 кВт, в доме новая проводка и новые счетчики. Есть резервные автоматы для подключения мощного оборудования. Планировка: 60 кв. м. полезной площади. Прихожая, кухня, комната. Санузел в теплом цокольном этаже. Для цифрового комфорта: Интернет уже заведен в дом (осталось заключить договор). На участке капитальный гараж. Участок 18 соток (ИЖС): Земля ухоженная. Для любителей садоводства настоящий рай: многолетние плодово-ягодные культуры (яблони, сливы, смородина всех видов, малина, голубика, жимолость, виноград и клубника) и роскошный цветник из многолетников. Для отдыха есть беседка. Для семьи: Дом подходит для постоянной регистрации (прописка). Один собственник, владеет более 5 лет быстрая и безопасная сделка. Звоните, чтобы договориться о просмотре! Убедитесь сами, как удобно расположен этот дом._____________________________ Наша компания входит в Гильдию риелторов Московской области объединение проверенных специалистов рынка недвижимости. Все сделки застрахованы, мы несём полную ответственность за юридическую чистоту. Ваши деньги и документы в безопасности! Сертификат соответствия Национальному стандарту РОСС RU РГР ОС 50.0459 до 29.07.2029. Страховка в РЕСО-Гарантия (Договор 908/2992971232 от 26.03.2026)