Ярославское ш., 55 км от МКАД
Солнечная поляна СНТ, Чехов гор. округ
Дом 45,5 м², участок 5,5 сот., 1995 год.
Цена 3 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 09.10.2026.
Рейтинг 52/100 · уверенность 55 %
Земля ≈304 тыс. ₽/сот. × 5,5 сот. = 1,68 млн → дом ≈1,32 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 60 тыс.–153 тыс. ₽/м², медиана 117 тыс.
Ремонт ≈710 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,16 млн / целевая ≈4,64 млн / пессимист. ≈4,12 млн → от пессимистичной прибыль ≈865 тыс. ₽, маржа 21 %, ROI 26 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: печь, баня, колодец.
До ст. Сергиев Посад ≈2,4 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №9662
Рейтинг 52/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 63 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 53 % | 22.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 11.8 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 5.9 |
| участок | 5 | 14 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 31 % | 4.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 304 464 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 675 000 ₽ (5,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 325 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 121 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Афанасовский пос. | 18 сот. | 5 000 000 | 277 778 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Рада СНТ | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Химик-2 СНТ | 5 сот. | 2 500 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дружба СНТ | 4,2 сот. | 1 250 000 | 297 619 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 21 сот. | 18 000 000 | 857 143 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Афанасовский пос. | 4 сот. | 1 700 000 | 425 000 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Рябинка СНТ | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Дружба-2 СНТ | 5,1 сот. | 3 150 000 | 617 647 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дружба-2 СНТ | 4 сот. | 1 300 000 | 325 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 24 сот. | 25 300 000 | 1 054 167 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 710 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 60 000 / 117 442 / 152 749 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 156 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 898 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 640 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 125 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 865 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 21 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 26 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Афанасовский пос. да: «санузел» + «под ключ» | 43,4 м² | 5,2 сот. | 4 000 000 | 92 166 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | да: «ванная» + «ремонт» | 43 м² | 5 сот. | 5 050 000 | 117 442 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | да: «санузел» + «теплый пол» | 49,1 м² | 5,3 сот. | 7 500 000 | 152 749 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Топорково СНТ да: «ванные» + «мебелью» | 50 м² | 5 сот. | 3 000 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Воздвиженское-3 СНТ да: «душевая» + «тёплые полы» | 50 м² | 6 сот. | 7 500 000 | 150 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.10.2026 | 4 000 000 | история площадки |
| 15.10.2026 | 3 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 17.10.2026 | 3 000 000 (−800 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам уютную обустроенную дачу, расположенную в СНТ "Солнечная Поляна" в г. Сергиев Посад Московской области. Дом 45.5 кв. м деревянный щитовой, отделан вагонкой, фундамент ленточный кирпичный. На 1 этаже расположены: летняя терраса и комната, на 2 этаже - большая комната. Участок 5,5 сот. ровной прямоугольной формы, огорожен забором - сетка рабица. Ворота из металлопрофиля распашные. На участке ещё расположены: домик с летней кухней (на кухню заведена вода), сараем и душем; туалет; колодец (10 колец); баня из бревен (3x3 м) с печкой на дровах. На участке много плодовых деревьев и кустарников: 4 яблони, груша, сливы, вишни, крыжовник, малина, смородина и т.д. СНТ обустроено: есть камеры, въездные автоматические ворота и калитка с кодовым замком, зимой дороги чистят. Удобная транспортная доступность: от участка до остановки городского автобуса -7 минут пешком. Прямой автобус и маршрутка от ж/д станции Сергиев Посад. В шаговой доступности имеется продуктовый магазин "Пятерочка", аптека. Полная стоимость в договоре, один собственник. Документы готовы к сделке.