Ярославское ш., 40 км от МКАД
Мечта СТ, Пушкинский гор. округ
Дом 62 м², участок 6 сот., 2000 год.
Цена 3,1 млн ₽; цена не менялась с 14.10.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 56 %
Земля ≈203 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,22 млн → дом ≈1,88 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 49 тыс.–168 тыс. ₽/м², медиана 72 тыс.
Ремонт ≈1,14 млн, покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,21 млн / целевая ≈3,79 млн / пессимист. ≈3,37 млн → от пессимистичной прибыль −407 тыс. ₽, маржа −12 %, ROI −11 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: скважина.
До ст. Икша ≈13,1 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈44 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №9652
Рейтинг 23/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 5 (разброс ₽/м² 150 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 15.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 15 % | 0.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 28 % | 4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 203 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 220 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 880 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 323 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Икар СНТ | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ординово д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Икар СНТ | 30,1 сот. | 13 532 000 | 449 568 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Икар СНТ | 6 сот. | 1 900 000 | 316 667 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Икар СНТ | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Эко СНТ | 6,5 сот. | 2 500 000 | 384 615 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ритас СНТ | 6,7 сот. | 2 140 000 | 319 403 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Источник СНТ | 7 сот. | 3 250 000 | 464 286 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Северный Берег дп | 15 сот. | 3 200 000 | 213 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Северный Берег дп | 8 сот. | 2 100 000 | 262 500 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 62 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 140 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 49 231 / 71 924 / 167 845 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 210 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 000 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 789 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 368 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -407 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −11 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.4 км | Нововоронино д. да: «душевая кабина» + «мебелью» | 65 м² | 6,2 сот. | 3 200 000 | 49 231 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Морозово д. да: «санузел» + «ламинат» | 65 м² | 6 сот. | 9 660 000 | 148 615 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Нептун СНТ да: «санузел» + «мебелью» | 65,4 м² | 6,2 сот. | 3 300 000 | 50 459 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Поселок Бортнево ДНП да: «ванная» + «мебелью» | 56,6 м² | 6 сот. | 9 500 000 | 167 845 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Арбат СНТ да: «душевая» + «меблировкой» | 57,7 м² | 6 сот. | 4 150 000 | 71 924 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.10.2026 | 3 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу. Вода скважина.