Ярославское ш., 64 км от МКАД
Дружба-2 СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 104 м², участок 10,6 сот., 2000 год.
Цена 3,15 млн ₽, снижали с 3,65 млн; первая цена 3,55 млн ₽ от 13.05.2026.
Рейтинг 40/100 · уверенность 64 %
Земля ≈181 тыс. ₽/сот. × 10,6 сот. = 1,92 млн → дом ≈1,23 млн ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 41 тыс.–54 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈1,88 млн, покупка после торга ≈2,68 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,01 млн / целевая ≈4,51 млн / пессимист. ≈4,01 млн → от пессимистичной прибыль −548 тыс. ₽, маржа −14 %, ROI −12 %.
Коммуникации: летний водопровод; септик (по описанию); газ — баллоны; в описании: скважина.
До ст. пл. 40 км ≈3,6 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №9648
Рейтинг 40/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 7 (разброс ₽/м² 12 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 9.4 |
| торг | 5 | 91 % | 5.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.3 |
| участок | 5 | 60 % | 3.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 81 % | 11.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 181 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 921 000 ₽ (10,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 229 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 817 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Дружба СНТ | 5,1 сот. | 2 600 000 | 509 804 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Маньково д. | 10 сот. | 3 950 000 | 395 000 | снят (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Маньково д. | 6 сот. | 1 650 000 | 275 000 | снят (цена объявления) 19.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Маньково д. | 9,4 сот. | 2 900 000 | 308 511 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мишутино с. | 6 сот. | 950 000 | 158 333 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Маньково д. | 15,3 сот. | 2 000 000 | 130 719 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Маньково д. | 13 сот. | 3 700 000 | 284 615 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Маньково д. | 7,4 сот. | 2 450 000 | 331 081 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Загорское СНТ | 4,2 сот. | 249 000 | 59 286 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Маньково д. | 12 сот. | 3 000 000 | 250 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 104 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 880 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 339 / 49 779 / 54 348 |
| цена объекта | 3 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 677 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 013 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 762 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 512 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 010 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -547 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.9 км | Культура-1 СНТ | 107 м² | 12 сот. | 2 800 000 | 26 168 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Мир СНТ | 95,7 м² | 6 сот. | 5 200 000 | 54 336 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Бубяково д. | 95,7 м² | 6 сот. | 5 200 000 | 54 336 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Березняки СНТ | 100 м² | 10 сот. | 8 990 000 | 89 900 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Агрохимик СНТ | 100 м² | 10 сот. | 7 600 000 | 76 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Автомобилист СНТ | 90,4 м² | 10 сот. | 4 500 000 | 49 779 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.3 км | Яндова СНТ | 100 м² | 6,2 сот. | 4 500 000 | 45 000 | снято (цена объявления) 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Перелески СНТ | 92 м² | 12 сот. | 5 000 000 | 54 348 | снято (цена объявления) 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.4 км | Полянка СНТ | 101,6 м² | 8 сот. | 4 200 000 | 41 339 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.5 км | Матренки д. | 103 м² | 7 сот. | 4 800 000 | 46 602 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.05.2026 | 3 550 000 | история площадки |
| 12.07.2026 | 3 500 000 (−50 000) | история площадки |
| 31.07.2026 | 3 650 000 (+150 000) | история площадки |
| 03.09.2026 | 3 500 000 (−150 000) | история площадки |
| 23.10.2026 | 3 450 000 (−50 000) | история площадки |
| 04.11.2026 | 3 150 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 150 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Цена снижена до 01 декабря 2026 года! Продаем ухоженную любимую дачу на участке 10 соток в СНТ "Дружба-2" Сергиево-Посадского района, два соединённых участка общей площадью - 10,5 соток (по факту 12). Дом - 3-х-этажный основной - 104 кв.м. (1 этаж - кирпич, 2 - брус, 3 - утеплённая мансарда), жилая площадь - 54 кв.м. На первом этаже - кухня-гостиная (есть печка, холодильник, газовый баллон), на втором - две смежные комнаты, на третьем - большое помещение и два спальных места (можно установить стол для настольного тенниса). Душ с водонагревателем в отдельном помещении. Водопровод летний - скважина СНТ. Есть грядки. На улице - туалет и в доме - биотуалет. На двух участках расположены - летняя кухня (летний домик) -18 кв.м. (заведена вода, плита с газовым баллоном, холодильник), сарай для садово-хозяйственного инвентаря - 12 кв.м., домик-беседка - 12 кв.м., парник-теплица - 3х6 (18 метров) Электричество проведёно во все строения. На участке много кустов смородины, барбариса, черной рябины, жимолости, яблони, вишня. Есть грядки. Отличная транспортная доступность на машине и общественном транспорте (автобусы ходят от ж/д вокзала Сергиев Посад через каждые 10 минут) Собственность. Один взрослый собственник. Звоните! Могу по договоренности предоставить видео в доме и на участках.