Ярославское ш., 66 км от МКАД
Контакт СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 32 м², участок 6 сот., каркас.
Цена 3,19 млн ₽, снижали с 4,15 млн; первая цена 4,15 млн ₽ от 28.08.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 52 %
Земля ≈96 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 573 тыс. → дом ≈2,62 млн ₽, 82 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 67 тыс.–114 тыс. ₽/м², медиана 90 тыс.
Ремонт ≈440 тыс., покупка после торга ≈2,71 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,39 млн / целевая ≈3,05 млн / пессимист. ≈2,71 млн → от пессимистичной прибыль −440 тыс. ₽, маржа −16 %, ROI −14 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: скважина; септик.
До ст. пл. 83 км ≈3,3 км по прямой; до МКАД 66 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №9646
Рейтинг 29/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 62 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 49 % | 10.4 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 90 % | 6.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 95 536 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 573 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 617 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 81 781 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Контакт СНТ | 12,8 сот. | 1 300 000 | 101 562 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Слободка д. | 8,4 сот. | 790 000 | 94 048 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Зеленая Горка ДНП | 8,4 сот. | 790 000 | 94 048 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Зеленая Горка ДНП | 13 сот. | 1 300 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Зеленая Горка ДНП | 7,8 сот. | 890 000 | 114 103 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Слободка д. | 12 сот. | 1 400 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Слободка д. | 16 сот. | 1 650 000 | 103 125 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Слободка д. | 13 сот. | 1 700 000 | 130 769 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Слободка д. | 12 сот. | 840 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Зеленая Горка ДНП | 12,6 сот. | 2 170 000 | 172 222 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 32 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 440 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 66 667 / 90 000 / 113 514 |
| цена объекта | 3 190 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 711 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 390 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 220 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 051 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 712 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -439 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −14 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | Дубининское д. | 33 м² | 7,4 сот. | 2 200 000 | 66 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Березняки СНТ | 37 м² | 4 сот. | 4 200 000 | 113 514 | снято (цена объявления) 12.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Дивный ДНП | 40 м² | 7 сот. | 3 600 000 | 90 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.08.2026 | 4 150 000 | история площадки |
| 31.08.2026 | 3 700 000 (−450 000) | история площадки |
| 13.10.2026 | 3 190 000 (−510 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 190 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Яндекс | 3 190 000 | пропало из выдачи | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 138901096 Срочно!!!Продается дача по адресу:Московская область, Сергиево-Посадский район, Бужаниновский сельский совет, д.Слободка, с/т "Контакт", Участок общей площадью 6 соток,огорожен . Дом 32 м2 одноэтажный каркасный, обшит сайдингом .В доме просторная кухня -гостиная 3 спальни.В отдельном помещении расположен с/з душевая кабина. Вода скважина.Септик.Свет 10 кв. Так же на территории участка есть летняя кухня ,открытая беседка и мангальная зона.Детские качели ,батут и бассейн все для качественного летнего отдыха останется новым владельцам!!! Все документы готовы!Оперативный показ!Быстрый выход на сделку!Торг уместен!!!