Ярославское ш., 74 км от МКАД
Лесная Сказка СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 110,1 м², участок 5,1 сот., кирпич, 2005 год.
Цена 3,25 млн ₽; цена не менялась с 03.10.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 61 %
Земля ≈57 тыс. ₽/сот. × 5,1 сот. = 291 тыс. → дом ≈2,96 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 6 в 10 км, 40 тыс.–81 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈2,1 млн, покупка после торга ≈2,76 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,97 млн / целевая ≈5,37 млн / пессимист. ≈4,78 млн → от пессимистичной прибыль −88 тыс. ₽, маржа −2 %, ROI −2 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: печь, колодец.
До ст. Бубяково ≈4,2 км по прямой; до МКАД 74 км, на машине ≈1 ч 18 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №9639
Рейтинг 18/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 47 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 37 % | 6.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 83 % | 5.1 |
| участок | 5 | 10 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 37 % | 5.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 57 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 291 000 ₽ (5,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 959 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 876 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Лесная Сказка СНТ | 5,6 сот. | 1 400 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Культура-2 СНТ | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Культура-2 СНТ | 9,5 сот. | 760 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Веля СНТ | 5,5 сот. | 990 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Фролово д. | 9 сот. | 1 000 000 | 111 111 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Фролово д. | 10 сот. | 6 000 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Захарьино д. | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Фролово д. | 22 сот. | 719 000 | 32 682 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Фролово д. | 7,5 сот. | 420 000 | 56 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Фролово д. | 14 сот. | 650 000 | 46 429 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 110,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 102 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 6 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 56 846 / 81 056 |
| цена объекта | 3 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 762 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 970 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 672 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 373 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 776 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -88 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −2 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −2 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 6 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.5 км | Красная Сторожка ДНП да: «ванных» + «теплый пол» | 109,8 м² | 5 сот. | 8 900 000 | 81 056 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Красная Сторожка ДНП да: «санузел» + «ламинат» | 110 м² | 5 сот. | 7 800 000 | 70 909 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Коврово-1 СНТ да: «ванные» + «отделкой» | 112 м² | 5 сот. | 4 950 000 | 44 196 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Деулино СНТ да: «сан узел» + «кухонный гарнитур» | 104 м² | 5,4 сот. | 4 700 000 | 45 192 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Звездочка СНТ да: «санузел» + «ремонт» | 100 м² | 5 сот. | 3 999 999 | 40 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Красная Сторожка-1 ТСН да: «ванных» + «теплый пол» | 100 м² | 5 сот. | 6 850 000 | 68 500 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.08.2025 | 3 500 000 | история площадки |
| 04.09.2025 | 3 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 20.05.2026 | 3 350 000 (−50 000) | история площадки |
| 01.09.2026 | 3 250 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 250 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Авито | 3 250 000 | пропало из выдачи | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 112315874 Уважаемые покупатели! Представляем вашему вниманию капитальный дом общей площадью 110 кв.м, расположен в живописном уголке Сергиево-Посадского района, в СНТ "Лесная Сказка", район деревни Захарьино. О доме: 2х этажный +(мансардный этаж) дом 110.1 кв.м, построен на заглублённом на два метра армированном, ленточном фундаменте, из газабетонных блоков и облицован красным кирпичом. Крыша покрыта металопрофилем. Коробка дома построена качественно (уже устоялся), остаётся сделать внутреннюю отделку, для этого необходимый материал имеется. Также в доме есть парная, оборудованная печью и пологами. Планировка в доме: веранда, парная, гостиная, санузел и по комнате на втором и третьем этажах. Есть в доме погреб выложен из кирпича. Коммуникации: Печь в сауне электричество 15 кВт, 3 фазы. водоснабжение свой колодец, (вода питьевая). Участок 5 соток, пятиугольной формы, солнечная сторона, огорожен забором из евроштакетника с калиткой и воротами для въезда на парковку на участке. Межевание участка есть, дом на кадастре (зарегистрирован как жилой). Возможна прописка. Посёлок находится под круглосуточной охраной. Внутри дороги отсыпаны гравием, въезд осуществляется через автоматические ворота, а уборка снега производится в сезон регулярно. СНТ расположено в окружении лесного массива в экологически чистом месте. Удобное расположение участка. Сотовая связь представлена в формате LTE. В шаговой доступности Церковь Воскресения Словущего в Захарьино. Безопасность сделки гарантирована стандартами работы Гильдии риелторов Московской области. Не упустите свой шанс стать владельцем уютного уголка природы! Свяжитесь с нами сегодня, чтобы узнать больше о продаже нашей дачи. Полная стоимость в договоре. Оказываем помощь в одобрении ипотеки и с юридическим сопровождением сделки!