Ярославское ш., 86 км от МКАД
Константиново с., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 100 м², участок 12 сот., 1990 год.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 07.04.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 59 %
Земля ≈55 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 655 тыс. → дом ≈2,65 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 10 тыс.–79 тыс. ₽/м², медиана 33 тыс.
Ремонт ≈2 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,22 млн / целевая ≈2,89 млн / пессимист. ≈2,57 млн → от пессимистичной прибыль −2,23 млн ₽, маржа −87 %, ROI −47 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: газ.
До ст. Наугольный ≈23,2 км по прямой; до МКАД 86 км, на машине ≈1 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №9637
Рейтинг 19/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 103 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 20 % | 3.7 |
| торг | 5 | 38 % | 2.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 39 % | 5.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 54 601 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 655 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 645 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 450 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Константиново с. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Константиново с. | 42 сот. | 3 100 000 | 73 810 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Константиново с. | 30 сот. | 1 000 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Константиново с. | 17 сот. | 350 000 | 20 588 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Константиново с. | 9,6 сот. | 850 000 | 88 542 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Константиново с. | 18 сот. | 1 250 000 | 69 444 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Константиново с. | 13 сот. | 1 600 000 | 123 077 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Константиново с. | 13 сот. | 750 000 | 57 692 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Константиново с. | 28 сот. | 1 500 000 | 53 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Константиново с. | 10,1 сот. | 850 000 | 84 158 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 10 000 / 32 837 / 79 000 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 216 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 055 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 894 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 573 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 232 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −87 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −47 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Гусаренка СНТ | 101,3 м² | 12 сот. | 3 800 000 | 37 512 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Гусаренка СНТ | 95 м² | 12 сот. | 3 200 000 | 33 684 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Актер СНТ | 100 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 20 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Актер СНТ | 100 м² | 11 сот. | 6 390 000 | 63 900 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Актер СНТ | 100 м² | 8 сот. | 2 950 000 | 29 500 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Яуза-2 СНТ | 100 м² | 12 сот. | 3 199 000 | 31 990 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Журавли КП | 100 м² | 10 сот. | 6 200 000 | 62 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Филипповское д. | 100 м² | 15 сот. | 1 950 000 | 19 500 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Константиново с. | 110 м² | 14 сот. | 1 100 000 | 10 000 | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Запольское д. | 100 м² | 18 сот. | 7 900 000 | 79 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.04.2026 | 3 200 000 | история площадки |
| 07.04.2026 | 3 300 000 (+100 000) | история площадки |
| 02.06.2026 | 3 500 000 (+200 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 2 500 000 (−1 000 000) | история площадки |
| 09.09.2026 | 3 300 000 (+800 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Авито | 2 500 000 | пропало из выдачи | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом в селе Константиново, Сергиево- Посадского района 100 кв. м, в доме проведено электричество 15 кВт, по границе проведен газ, верхний слой земли чернозем, садовые деревья и огород. Один собственник, никто не прописан. Дом находится в центре села, рядом развитая инфраструктура.