Ярославское ш., 32 км от МКАД
Воря-3 СНТ, Пушкинский гор. округ
Дом 73 м², участок 3,1 сот., брус.
Цена 3,45 млн ₽, снижали с 4,75 млн; первая цена 4,75 млн ₽ от 27.04.2024.
Рейтинг 76/100 · уверенность 51 %
Земля ≈267 тыс. ₽/сот. × 3,1 сот. = 828 тыс. → дом ≈2,62 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 58 тыс.–111 тыс. ₽/м², медиана 100 тыс.
Ремонт ≈1,46 млн, покупка после торга ≈2,93 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,04 млн / целевая ≈7,23 млн / пессимист. ≈6,43 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,04 млн ₽, маржа 32 %, ROI 46 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Путилово ≈1,7 км по прямой; до МКАД 32 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9631
Рейтинг 76/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 63 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 93 % | 42.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 97 % | 18.9 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 12 % | 1.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 267 164 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 828 000 ₽ (3,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 622 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 918 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Воря-3 СНТ | 5,5 сот. | 2 400 000 | 436 364 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Воря-3 СНТ | 6 сот. | 1 600 000 | 266 667 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Воря-13 СНТ | 6,7 сот. | 1 799 999 | 268 657 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Воря-3 СНТ | 8,3 сот. | 3 500 000 | 421 687 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Воря-2 СНТ | 7,9 сот. | 1 500 000 | 189 873 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Воря-2 СНТ | 10 сот. | 4 000 000 | 400 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | Путилово с. | 11 сот. | 3 300 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Путилово с. | 10 сот. | 3 800 000 | 380 000 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 73 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 460 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 57 500 / 100 000 / 110 667 |
| цена объекта | 3 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 932 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 038 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 636 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 234 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 430 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 037 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 46 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.2 км | Мирный СНТ | 60 м² | 4 сот. | 3 450 000 | 57 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Ашукино дп | 75 м² | 2,1 сот. | 8 300 000 | 110 667 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Останкино д. | 85 м² | 4 сот. | 8 500 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.04.2024 | 4 750 000 | история площадки |
| 06.05.2024 | 4 650 000 (−100 000) | история площадки |
| 21.05.2024 | 4 599 000 (−51 000) | история площадки |
| 11.07.2024 | 4 444 000 (−155 000) | история площадки |
| 31.08.2024 | 4 200 000 (−244 000) | история площадки |
| 27.01.2026 | 3 650 000 (−550 000) | история площадки |
| 25.03.2026 | 3 750 000 (+100 000) | история площадки |
| 31.07.2026 | 3 450 000 (−300 000) | история площадки |
| 12.10.2026 | 4 150 000 (+700 000) | история площадки |
| 24.10.2026 | 3 350 000 (−800 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 450 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Домклик | 3 350 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам жилой дом (возможна прописка) в Снт Воря-3. Дом подходит для круглогодичного проживания со всеми удобствами. Тихое, живописное, экологически чистое место, свежий воздух прекрасное место отдохнуть от городской суеты. Дом чистый и ухоженный, сан узел в доме, душевая кабина, укомплектованная кухня, две просторных комнаты и детская. Подъездной путь к дому чистят зимой, соседи живут круглогодично, откатные ворота с парковочным местом, само Снт близко ко всей необходимой инфраструктуре города Красноармейск, магазины, школы, рядом теплая река Воря и горнолыжный спускс подъемниками. Недалеко находится автобусная станция. На станции присутствуют следующие маршруты: бесплатный автобус до гипермаркета "Глобус", в город Пушкино 21 автобус, в город Москва до метро Вднх 317 автобус, 43 маршрут курсирует по городу с заездом в Мсч 154, и в соседние поселки. При необходимости оформить Ипотеку, наш брокер проконсультирует вас, подберет вам самые выгодные условия, проведет ипотеку до сделки. Дополнительный бонус от нас: Мы располагаем дополнительными скидками по ипотеке в банках партнерах. Показ в удобное для вас время, звоните и записывайтесь на просмотр!