Ярославское ш., 36 км от МКАД
Факел-2 СНТ, Пушкинский гор. округ
Дом 109,2 м², участок 3 сот., 2003 год.
Цена 3,4 млн ₽, поднимали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 02.07.2026.
Рейтинг 64/100 · уверенность 60 %
Земля ≈195 тыс. ₽/сот. × 3 сот. = 584 тыс. → дом ≈2,82 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 50 тыс.–171 тыс. ₽/м², медиана 82 тыс.
Ремонт ≈1,98 млн, покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,61 млн / целевая ≈7,75 млн / пессимист. ≈6,89 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,01 млн ₽, маржа 29 %, ROI 41 %.
Коммуникации: в описании: баня, скважина.
До ст. Красноармейск ≈5,8 км по прямой; до МКАД 36 км, на машине ≈37 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №9630
Рейтинг 64/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 63 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 83 % | 35.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 91 % | 16.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 71 % | 4.3 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 41 % | 5.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 194 691 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 584 000 ₽ (3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 816 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 788 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Факел-2 СНТ | 10 сот. | 1 850 000 | 185 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Вторая Алексеевка д. | 10 сот. | 1 900 000 | 190 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Вторая Алексеевка д. | 5,1 сот. | 1 064 700 | 208 765 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Вторая Алексеевка д. | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | 5,2 сот. | 1 094 100 | 210 404 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | Вторая Алексеевка д. | 15,4 сот. | 4 000 000 | 259 740 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Вторая Алексеевка д. | 25 сот. | 19 000 000 | 760 000 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Вторая Алексеевка д. | 20,6 сот. | 4 900 000 | 237 864 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Вторая Алексеевка д. | 10 сот. | 4 500 000 | 450 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Вторая Алексеевка д. | 5 сот. | 900 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 109,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 984 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 49 947 / 82 336 / 171 163 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 608 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 178 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 747 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 886 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 012 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 41 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.9 км | Петровское с. | 110 м² | — | 10 000 000 | 90 909 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Престиж ДНП | 111,6 м² | 4,5 сот. | 9 900 000 | 88 710 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Мишнево д. | 108 м² | 4 сот. | 7 000 000 | 64 815 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Огуднево д. | 107,5 м² | 4 сот. | 6 500 000 | 60 465 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 6.4 км | Протасово д. | 104 м² | 4 сот. | 7 900 000 | 75 962 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Жуковка д. | 107,5 м² | 2,3 сот. | 18 400 000 | 171 163 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Волхов СНТ | 100 м² | 4 сот. | 7 500 000 | 75 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Вторая Алексеевка д. | 95 м² | 4 сот. | 4 745 000 | 49 947 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Жуковка д. | 107 м² | 2,6 сот. | 15 500 000 | 144 860 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Старое Село д. | 110 м² | 4 сот. | 13 640 000 | 124 000 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.07.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 07.07.2026 | 3 200 000 (+200 000) | история площадки |
| 19.10.2026 | 3 400 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
НА УЧАСТКЕ ДВА ДОМА! Продается уютный дом в экoлогичнoм месте. Один дом площадью 59,4 кв.м., второй - 49,8 кв.м. А так же хоз постройка, которую можно использовать для хранения, а так же переоборудовать под баню. Все коммуникации в доме, су со всеми удобствами, отопление дровами, либо газовым баллоном. На кухне так же газовая плита. Дом очень теплый, крепкая и удобная лестница на второй этаж, просторная лоджия, железная входная дверь, решетки на окнах. Скважина с очень вкусной питьевой водой. Выход из участка в лec с вековыми елями (на фото видно), много грибов, рядом река, пение птиц-чудесное место для отдыха, а так же для постоянного проживания. Огороженная территория. Очень удобный выезд сразу на ЦКАД. Так же можно приобрести участок напротив: 3 сот. , новая баня и хоз.постройка, за отдельную стоимость. Небольшой торг уместен. Помощь в одобрении ипотеки.