Ярославское ш., 36 км от МКАД
Алешино СНТ, Пушкинский гор. округ
Дом 31 м², участок 6,9 сот., 2000 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 04.06.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 61 %
Земля ≈183 тыс. ₽/сот. × 6,9 сот. = 1,26 млн → дом ≈2,24 млн ₽, 72 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 50 тыс.–107 тыс. ₽/м², медиана 98 тыс.
Ремонт ≈520 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,76 млн / целевая ≈2,48 млн / пессимист. ≈2,21 млн → от пессимистичной прибыль −1,29 млн ₽, маржа −58 %, ROI −37 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Зеленоградская ≈9,6 км по прямой; до МКАД 36 км, на машине ≈38 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №9622
Рейтинг 26/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 8 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 91 % | 19.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 42 % | 3 |
| участок | 5 | 26 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 182 738 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 261 000 ₽ (6,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 239 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 72 226 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Алешино СНТ | 13 сот. | 9 500 000 | 730 769 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Алешино д. | 9 сот. | 3 500 000 | 388 889 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Алешино д. | 8,8 сот. | 3 500 000 | 397 727 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Алешино д. | 15 сот. | 4 750 000 | 316 667 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Алешино д. | 6,3 сот. | 1 080 000 | 171 429 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Алешино д. | 7,2 сот. | 790 000 | 109 722 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Алешино д. | 12 сот. | 2 600 000 | 216 667 | снят (цена объявления) 27.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Алешино д. | 7 сот. | 1 750 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Алешино д. | 6,8 сот. | 1 020 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Алешино д. | 30,1 сот. | 13 532 000 | 449 568 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 31 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 520 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 97 994 / 106 667 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 757 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 619 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 481 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 206 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 289 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −58 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −37 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.9 км | Семеновское СНТ | 29,5 м² | 9 сот. | 8 200 000 | 277 966 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Благодать д. | 30 м² | 6,5 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 03.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Софрино рп | 30 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 106 667 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Зеленоградский дп | 30 м² | 4 сот. | 3 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Беклемишево д. | 30 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 106 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Софрино рп | 30 м² | 8,4 сот. | 9 900 000 | 330 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Шустово КП | 30 м² | 8 сот. | 2 400 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Мелихово д. | 30 м² | 6 сот. | 2 950 000 | 98 333 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Цернское д. | 34,1 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 64 516 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Алешино д. | 25,6 м² | 10 сот. | 2 500 000 | 97 656 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.06.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача . Дом расположен на участке в СНТ "Алешино" удобный подъезд. В доме два этажа( второй этаж не оформлен площадь второго этажа примерно 30м) , имеется терраса для отдыха. Водоснабжение осуществляется через летний водопровод, канализации нет. Санузел находится на улице. Электричество подключено. Отличное место для тех, кто ищет спокойствие и природу рядом с городом.