Новорязанское ш., 95 км от МКАД
Химик-3А СТСН, Воскресенск гор. округ
Дом 45 м², участок 6 сот., 1990 год.
Цена 1,25 млн ₽, снижали с 1,35 млн; первая цена 1,35 млн ₽ от 06.08.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 62 %
Земля ≈85 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 512 тыс. → дом ≈738 тыс. ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 22 тыс.–76 тыс. ₽/м², медиана 36 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,06 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,59 млн / целевая ≈1,43 млн / пессимист. ≈1,27 млн → от пессимистичной прибыль −692 тыс. ₽, маржа −54 %, ROI −35 %.
Коммуникации: колодец; отопление — нет.
До ст. Хорлово ≈4,5 км по прямой; до МКАД 95 км, на машине ≈1 ч 34 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №962
Рейтинг 20/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 9 (разброс ₽/м² 71 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 7 % | 1.3 |
| торг | 5 | 49 % | 3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 81 % | 4.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 67 % | 9.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 85 416 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 512 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 738 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 400 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Химик-3А СТСН | 9,9 сот. | 349 000 | 35 253 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Химик-3А СТСН | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Химик-3А СТСН | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Химик-3А СТСН | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Елкино д. | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ильино д. | 5 сот. | 800 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ильино д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ильино д. | 5 сот. | 800 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Елкино д. | 15 сот. | 1 700 000 | 113 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Елкино д. | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 222 / 35 550 / 76 087 |
| цена объекта | 1 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 062 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 589 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 510 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 430 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 271 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -691 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −54 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | Строитель-2 ТСН СНТ | 45 м² | 5,4 сот. | 1 200 000 | 26 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Строитель СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 398 000 | 31 067 | снято (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ильино д. | 46 м² | 5 сот. | 3 500 000 | 76 087 | снято (цена объявления) 17.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Солнышко ТСН | 45 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 26 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Химик-3А СТСН | 44 м² | 5,4 сот. | 2 650 000 | 60 227 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Химик-3 СНТ | 43,6 м² | 5 сот. | 1 550 000 | 35 550 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Строитель-2 ТСН СНТ | 42,9 м² | 5,5 сот. | 2 300 000 | 53 613 | снято (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | 44,7 м² | 4 сот. | 4 900 000 | 109 620 выброс, не в счёт | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.9 км | Восход СНТ | 45 м² | 5 сот. | 1 000 000 | 22 222 | снято (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Анфалово-2 СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 222 222 | 49 383 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.08.2026 | 1 350 000 | история площадки |
| 25.09.2026 | 1 250 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 250 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютный домик в СНТ "Химик 3А", Ваше тихое место для отдыха и жизни рядом с лесом! В доме есть всё необходимое для комфортного проживания или сезонного отдыха. Заезжайте и сразу чувствуете себя как дома. Участок площадью 6 соток, полностью разработан и ухожен, огорожен. Уютная беседка идеальное место для тёплых вечеров, семейных ужинов и встреч с друзьями. На участке есть колодец, декоративные деревья, хозблок удобное хранение инвентаря, инструментов и садовой техники. Рядом лес свежий воздух, тишина, грибы и ягоды в шаговой доступности, гуляйте, дышите, отдыхайте. Спокойная, обжитая территория СНТ "Химик 3А", отличный вариант для тех, кто ценит природу и уединение, но не хочет уезжать далеко от цивилизации. Звоните, показ в удобное для Вас время. Ваш персональный менеджер-Екатерина. Код пользователя: 1231218862 Номер в базе: 13649690