Ярославское ш., 36 км от МКАД
Алешино СНТ, Пушкинский гор. округ
Дом 45 м², участок 6 сот., 1998 год.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 3,9 млн; первая цена 3,9 млн ₽ от 03.09.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 64 %
Земля ≈220 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,32 млн → дом ≈2,18 млн ₽, 49 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 36 тыс.–198 тыс. ₽/м², медиана 83 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,65 млн / целевая ≈3,28 млн / пессимист. ≈2,92 млн → от пессимистичной прибыль −859 тыс. ₽, маржа −29 %, ROI −23 %.
Коммуникации: вода — есть; газ — баллоны.
До ст. Зеленоградская ≈10,3 км по прямой; до МКАД 36 км, на машине ≈42 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №9617
Рейтинг 27/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 9 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 91 % | 16.7 |
| торг | 5 | 68 % | 4.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 36 % | 2.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 219 578 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 317 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 183 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 48 511 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Алешино д. | 15 сот. | 4 750 000 | 316 667 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Алешино д. | 7,2 сот. | 790 000 | 109 722 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Алешино д. | 6,8 сот. | 1 552 500 | 228 309 | снят (цена объявления) 24.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Алешино д. | 8,8 сот. | 3 500 000 | 397 727 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Алешино д. | 9 сот. | 3 500 000 | 388 889 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Алешинские Дали ДНП | 16,9 сот. | 7 700 000 | 455 621 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Алешино СНТ | 13 сот. | 9 500 000 | 730 769 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Алешино д. | 7,2 сот. | 790 000 | 109 722 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Алешино д. | 12 сот. | 2 600 000 | 216 667 | снят (цена объявления) 27.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Алешинские Дали ДНП | 9,3 сот. | 4 300 000 | 462 366 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 264 / 82 609 / 198 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 645 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 463 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 280 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 916 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -859 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −23 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Источник СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 77 778 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Пушкино Лайф дп | 46 м² | 8,7 сот. | 3 800 000 | 82 609 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Геолог СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Герасимиха д. | 45 м² | 6 сот. | 4 350 000 | 96 667 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Время СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 46 000 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Тишково с. | 48,9 м² | 7,8 сот. | 21 000 000 | 429 448 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Ельдигино с. | 50 м² | 9 сот. | 9 900 000 | 198 000 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Новое Тишково КП | 48 м² | 7 сот. | 7 200 000 | 150 000 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11 км | Лесное Эхо КП | 45,5 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 36 264 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Балабаново д. | 40 м² | 4,1 сот. | 5 000 000 | 125 000 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.09.2026 | 3 900 000 | история площадки |
| 09.09.2026 | 3 700 000 (−200 000) | история площадки |
| 17.09.2026 | 3 650 000 (−50 000) | история площадки |
| 23.09.2026 | 3 600 000 (−50 000) | история площадки |
| 28.09.2026 | 3 500 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Московская область, г.о. Пушкинский, д. Алёшино, тер. СНТ Алёшино, д. 257. Продаётся жилой Дом и земельный участок = 6 соток. Удачное расположение, недалеко ж/д Правдинская, Зеленоградская, ехать 30 минут автобусом, удобный выезд на Ярославское и Дмитровское шоссе. Дом оформлен как ЖИЛОЙ ДОМ - подходит под ипотеку и мат.капитал, варианты рассматриваются разные. Возможна прописка! Дом утеплён. Кровля - железная. 2 этажа. Электричество заведено в дом, газ привозной в баллонах. В доме 3 комнаты и кухня. Дом укомплектован: есть розетки и осветительные приборы. Отапливается электричеством (обогреватели). Есть мебель и техника. Вода подведена к участку и включается на лето. Есть душевая кабина. Также на территории есть еще один дом, оформлен как нежилой. 2 этажа. Дом добротный, ухоженный. В нём есть буржуйка, очень хорошо отапливает. Участок правильной формы, огорожен установлены ворота, есть парковочное место для машины. Участок огорожен забором из профлиста с воротами и калиткой, имеет подъездной путь. На участке есть садовые деревья, плодовые кустарники, и цветы. Рядом лес, пруд, пляж, вся инфраструктура в пешей доступности. Хорошие, приятные соседи. 1 взрослый собственник. Документы готовы к сделке! Полная сумма в договоре купли-продажи!