Ярославское ш., 48 км от МКАД · земля с домом
Сергиев Посад г., Сергиево-Посадский гор. округ
Участок 4,3 сот., бревно.
Дом по описанию: «Также на улице душ, летний туалет, есть небольшой домик для летнего проживания с комнатой и террасой.»
Цена 1,6 млн ₽; цена не менялась с 05.11.2026.
Рейтинг 39/100 · уверенность 47 % · по фото: дом 4, участок 7, WOW 3
Земля ≈191 тыс. ₽/сот. × 4,3 сот. = 823 тыс. → дом ≈777 тыс. ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 49 тыс.–141 тыс. ₽/м², медиана 81 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,88 млн / целевая ≈2,59 млн / пессимист. ≈2,3 млн → от пессимистичной прибыль ≈344 тыс. ₽, маржа 15 %, ROI 18 %.
⚠ Площадь дома оценена по фото: ≈35 м².
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Сергиев Посад ≈3,5 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9606
Рейтинг 39/100 · уверенность 47 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 97 %); данные есть по 74 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 35 % | 13.7 |
| WOW | 10 | 22 % | 2.5 |
| дом | 5 | 33 % | 1.9 |
| сад | 5 | 67 % | 3.7 |
| МКАД | 15 | 74 % | 12.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 4.9 |
| участок | 5 | 3 % | 0.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 4 | старый летний домик с ветхой отделкой и мебелью |
| участок и сад | 7 | ухоженный участок с грядками и плодовыми деревьями |
| окружение | — | информация на фото и в описании отсутствует |
| WOW | 3 | низкий потенциал из-за очень маленькой площади и изношенности |
Маленький ухоженный участок с постройками, но дом требует серьезного обновления для флиппинга. модель max-code, фото: 4, 08.11 21:35
По фото признаки недостроя не обнаружены.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 191 346 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 823 000 ₽ (4,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 776 999 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 200 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Запрудный ЛПХ | 3 сот. | 550 000 | 183 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Запрудный ЛПХ | 16 сот. | 5 000 000 | 312 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Запрудный ЛПХ | 9 сот. | 1 200 000 | 133 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Запрудный ЛПХ | 5 сот. | 2 000 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Запрудный ЛПХ | 8 сот. | 900 000 | 112 500 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Горизонт СТ (Клушино д.) | 4 сот. | 990 000 | 247 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Автомобилист-2 СТ | 5 сот. | 1 400 000 | 280 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Тураково д. | 5,5 сот. | 1 800 000 | 327 273 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Афанасовский пос. | 4 сот. | 1 700 000 | 425 000 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Тураково д. | 13 сот. | 2 800 000 | 215 385 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | ≈35 м², площадь оценена по фото |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 48 571 / 80 666 / 140 884 |
| цена объекта | 1 599 999 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 359 999 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 880 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 736 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 592 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 304 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 344 001 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 18 % |
| пояснение расчета | площадь дома оценена по фото: ≈35 м² |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Лотос сад. уч. | 35,5 м² | 5,5 сот. | 1 950 000 | 54 930 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Рябинка СНТ | 34,2 м² | 4,3 сот. | 1 900 000 | 55 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | 35,5 м² | 5,5 сот. | 1 950 000 | 54 930 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.2 км | Бочаги СНТ | 35 м² | 5 сот. | 2 100 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Ивушка СНТ | 36,2 м² | 6,3 сот. | 5 100 000 | 140 884 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Чарково д. | 37,5 м² | 5 сот. | 3 800 000 | 101 333 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Вихрево д. | 36,2 м² | 6,3 сот. | 5 100 000 | 140 884 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | 36,6 м² | 2,3 сот. | 3 900 000 | 106 557 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.1 км | Рассвет СНТ | 35 м² | 6,3 сот. | 1 700 000 | 48 571 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | 37,3 м² | 3 сот. | 4 999 999 | 134 048 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.11.2026 | 1 599 999 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 599 999 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 17:59 | новый объект | — → 1 599 999 |
Описание
Вашему вниманию предлагается, прекрасный солнечный земельный участок 4,5 сотки по адресу: Московская область, Сергиев Посад, Птицеградская 34. На участке посажены плодово-ягодные деревья и кустарники. По территории заведена вода (на летний сезон), свет. Из построек шикарная полноценная баня с пристроенной террасой из бревна максимум на 2-3 человека. Размер бани 3*5 + терраса. Высота бани 11 венцов. Также на улице душ, летний туалет, есть небольшой домик для летнего проживания с комнатой и террасой. Вся земля ухожена и плодородна, нарезаны грядки.