Ярославское ш., 61 км от МКАД · земля с домом
Дорожник СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 30 м², участок 6 сот.
Дом по описанию: «На участке расположен летний 2х этажный дом (~30кв. М).»
Цена 1,7 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 16.07.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 54 %
Земля ≈86 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 516 тыс. → дом ≈1,18 млн ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 12 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,45 млн / целевая ≈1,31 млн / пессимист. ≈1,16 млн → от пессимистичной прибыль −784 тыс. ₽, маржа −68 %, ROI −40 %.
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть.
До ст. пл. 83 км ≈0,7 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9600
Рейтинг 31/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 78 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 11.9 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 85 937 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 516 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 184 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 39 467 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Бужаниново с. | 5 сот. | 820 000 | 164 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Бужаниново с. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Бужаниново с. | 5 сот. | 570 000 | 114 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Леоново д. | 16 сот. | 1 500 000 | 93 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Леоново д. | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Леоново д. | 12 сот. | 650 000 | 54 167 | снят (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Бужаниново с. | 15 сот. | 1 850 000 | 123 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Леоново д. | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Бужаниново с. | 9 сот. | 1 200 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Бужаниново с. | 14 сот. | 800 000 | 57 143 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 11 864 / 51 112 / 100 000 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 451 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 378 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 306 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 161 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -784 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −68 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −40 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.9 км | Север СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 46 667 | снято (цена объявления) 01.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Суропцово д. | 27 м² | 7,3 сот. | 1 500 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Весна СНТ | 29,5 м² | 5,8 сот. | 350 000 | 11 864 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.1 км | Садовод СНТ (Гражданский пос.) | 30 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Торгоша СНТ | 28 м² | 8 сот. | 1 200 000 | 42 857 | снято (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.2 км | Автомобилист-3 ТСН | 30 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.6 км | Салют СТ | 30 м² | 8 сот. | 2 700 000 | 90 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.8 км | Связист СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.4 км | Веля СНТ | 30 м² | 5 сот. | 850 000 | 28 333 | снято (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.1 км | Колос СНТ | 30 м² | 4,2 сот. | 1 200 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.07.2026 | 2 000 000 | история площадки |
| 05.09.2026 | 1 700 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок, общей площадью 5.98 соток в Снт Лесная поляна. На участке расположен летний 2х этажный дом (~30кв. М). Так же есть вторая постройка, используемая в качестве хоз блока. Летнее водоснабжение по границе участка с мая по сентябрь. Электроснабжение. Участок ровный, ухоженный, на территории находится несколько садовых культур. В собственности более 4 лет, межевание проведено. В Снт есть продуктовый магазин. До станции 83 км -10 минут пешком. Дороги зимой чистят. По всем остальным вопросам обращайтесь по телефону.