Новорязанское ш., 83 км от МКАД
Автомобилист ТСН, Воскресенск гор. округ
Дом 40 м², участок 6 сот., 2015 год.
Цена 1,3 млн ₽, снижали с 1,4 млн; первая цена 1,4 млн ₽ от 11.08.2026.
Рейтинг 34/100 · уверенность 57 %
Земля ≈85 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 512 тыс. → дом ≈788 тыс. ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 55 тыс.–79 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,69 млн / целевая ≈2,42 млн / пессимист. ≈2,15 млн → от пессимистичной прибыль ≈245 тыс. ₽, маржа 11 %, ROI 13 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: колодец; отопление — нет.
До ст. Лопатино ≈1,9 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈1 ч 18 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №959
Рейтинг 34/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 3 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 26 % | 11 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 4.4 |
| торг | 5 | 48 % | 2.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 58 % | 8.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 85 416 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 512 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 788 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 700 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | 8 сот. | 990 000 | 123 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | Исаково д. | 6,5 сот. | 750 000 | 115 385 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Исаково д. | 7 сот. | 1 650 000 | 235 714 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Союз СНТ | 8,5 сот. | 550 000 | 64 706 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Союз СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Возрождение СТСН | 12,6 сот. | 750 000 | 59 524 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Дубрава СНТ | 9,6 сот. | 1 150 000 | 119 792 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Дубрава СТСН | 9,6 сот. | 1 500 000 | 156 250 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Дубрава СНТ | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 55 000 / 65 854 / 79 499 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 687 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 553 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 418 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 150 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 245 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 11 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 13 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Металлист-2 СНТ да: «ванная» + «мебель» | 40 м² | 6,3 сот. | 2 200 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Химик 5 СНТ да: «сан.узел» + «меблирован» | 41 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 65 854 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Химик-5А СНТ да: «ванные» + «ремонт» | 43,9 м² | 6 сот. | 3 490 000 | 79 499 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.08.2026 | 1 400 000 | история площадки |
| 15.08.2026 | 1 300 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
СЕРТИФИКАТ "ГАРАНТИЯ БЕЗОПАСНОЙ СДЕЛКИ" ОТ АН "ЭТАЖИ" ! Продается ухоженная дача на 6 сотках в СНТ "Автомобилист". Участок полностью огорожен, имеет ровный рельеф и частично занят плодовым садом с деревьями и кустарниками, что создает приватную и уютную атмосферу. Основной дом площадью 40 кв. м. готов к проживанию и требует лишь косметического обновления по вашему вкусу. Дополнительным преимуществом является капитальная кирпичная постройка размером 4x3 метра, идеально подходящая для обустройства бани или хозяйственного блока. Участок обеспечен электричеством мощностью 5 кВт и имеет собственный колодец глубиной 5 метров, гарантирующий независимое водоснабжение. Транспортная доступность ключевое преимущество объекта: в шаговой доступности находится автобусная остановка, от которой можно за 10 минут добраться до центра города или за 20 минут до железнодорожной станции "88 км". Это идеальный вариант для тех, кто ищет тихий загородный уголок и быстрой связью с городом. Объект представляет собой сбалансированное предложение "под ключ" для сезонного проживания. Код пользователя: 180111 Номер в базе: 10610122