Ярославское ш., 44 км от МКАД · земля с домом
Машино д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 90 м², участок 6 сот.
Дом по описанию: «Срочно Продаётся 1/2 часть участка и часть дома( общая 12 соток) и дом 90 кв. Днп Гранвиль.»
Цена 2,5 млн ₽, поднимали с 2,3 млн; первая цена 2,3 млн ₽ от 24.03.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 32/100 · уверенность 56 %
Земля рядом ≈123 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: приличные 8 в 10 км, 71 тыс.–151 тыс. ₽/м², медиана 114 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «1/2 часть») — экономику по целым домам не считаем · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: скважина; септик; свет — есть; в описании: газ.
До ст. Семхоз ≈2,6 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9587
Рейтинг 32/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 17.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 6.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 100 % | 7.1 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 123 123 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Голубой Огонек СНТ | 12 сот. | 3 500 000 | 291 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Машино д. | 14 сот. | 2 800 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Машино д. | 12 сот. | 1 950 000 | 162 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Машино д. | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 0.3 км | Машино д. | 7 сот. | 3 300 000 | 471 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Голубой Огонек СНТ | 11,6 сот. | 1 350 000 | 116 379 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Голубой Огонек СНТ | 18,8 сот. | 2 200 000 | 117 021 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Голубой Огонек СНТ | 7 сот. | 990 000 | 141 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Машино д. | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Машино д. | 9,1 сот. | 2 700 000 | 296 703 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 8 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 71 429 / 113 938 / 151 111 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/2 часть») — экономику по целым домам не считаем · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/2 часть») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
приличные 8 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Машино д. да: «санузел» + «ремонтом» | 90 м² | 6 сот. | 9 500 000 | 105 556 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Воронцово д. да: «ванные» + «ремонтом» | 90 м² | 6 сот. | 13 600 000 | 151 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Воронцово д. да: «санузел» + «отделка» | 90 м² | 5,5 сот. | 13 600 000 | 151 111 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Строитель СНТ да: «санузел» + «ламината» | 91 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 71 429 | снято (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Автомобилист-3 СНТ да: «с/у» + «ремонт» | 90,4 м² | 6 сот. | 10 300 000 | 113 938 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Ашукино дп да: «душевая кабина» + «ремонт» | 94 м² | 6 сот. | 11 600 000 | 123 404 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | да: «санузел» + «ремонтом» | 82 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 24 390 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Василево д. да: «санузел» + «теплые полы» | 97 м² | 6 сот. | 9 999 999 | 103 093 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.03.2026 | 2 300 000 | история площадки |
| 18.09.2026 | 2 500 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Срочно Продаётся 1/2 часть участка и часть дома( общая 12 соток) и дом 90 кв. Днп Гранвиль. Фундамент ленточный, первый этаж кухня и две спальни, прихожая, второй этаж большая комната и лоджия. Отопление инфракрасные потолочные обогреватели, вода скважина, электричество, септик. На участке садовые деревья и кустарники. Рядом станция Хотьково и Семхоз. Газо-распределительный узел у поселка, газ в 2026, как проведут газ, цена будет другой!