Ярославское ш., 24 км от МКАД · земля с домом
Простор СНТ, Пушкинский гор. округ
Участок 6 сот.
Дом по описанию: «Продается участок 6 соток, правильной формы с летним домом и сараем.»
Цена 2,6 млн ₽; цена не менялась с 17.10.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 52 % · по фото: дом 3, участок 4, WOW 3
Земля ≈188 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,12 млн → дом ≈1,48 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 48 тыс.–89 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,09 млн / целевая ≈2,78 млн / пессимист. ≈2,47 млн → от пессимистичной прибыль −640 тыс. ₽, маржа −26 %, ROI −21 %.
⚠ Площадь дома оценена по фото: ≈45 м².
Коммуникации: не указаны.
До ст. Путилово ≈5,8 км по прямой; до МКАД 24 км, на машине ≈32 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9580
Рейтинг 28/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 80 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | 22 % | 2.3 |
| дом | 5 | 22 % | 1.1 |
| сад | 5 | 33 % | 1.7 |
| МКАД | 15 | 100 % | 15.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 71 % | 3.6 |
| участок | 5 | 18 % | 0.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 21 % | 2.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 3 | старый деревянный дом, требует серьезного обновления фасада и отделки |
| участок и сад | 4 | есть плодовые деревья, но участок выглядит запущенным и заросшим |
| окружение | — | информация о локации и инфраструктуре СНТ в описании |
| WOW | 3 | низкий потенциал, объект скорее для дачного отдыха, чем для флиппинга |
Дешевый вариант для летнего отдыха, но требует вложений в дом и расчистку участка. модель max-code, фото: 4, 09.11 12:07
По фото признаки недостроя не обнаружены.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 187 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 125 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 475 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 778 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Простор СНТ | 9,8 сот. | 2 450 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Простор СНТ | 11,5 сот. | 4 400 000 | 382 609 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лесные Поляны СНТ | 6 сот. | 690 000 | 115 000 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Введенское д. | 8,7 сот. | 3 300 000 | 379 310 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Введенское д. | 12,5 сот. | 5 500 000 | 440 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Назарово д. | 12 сот. | 2 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Заря СНТ | 4,7 сот. | 300 000 | 63 830 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Введенское д. | 14 сот. | 7 500 000 | 535 714 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Введенское д. | 12 сот. | 5 500 000 | 458 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Введенское д. | 27 сот. | 14 800 000 | 548 148 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | ≈45 м², площадь оценена по фото |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 47 917 / 70 000 / 88 889 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 088 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 934 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 779 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 470 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -640 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −26 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −21 % |
| пояснение расчета | площадь дома оценена по фото: ≈45 м² |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Солнечное СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 71 111 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Фомкино-4 СНТ | 45 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 88 889 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Маяк СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 55 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Маяк СНТ | 45 м² | 9 сот. | 3 100 000 | 68 889 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Квант СНТ | 48 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 47 917 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Заря ОНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 58 889 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Введенское СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 790 000 | 75 800 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Леонидовка СНТ | 42 м² | 8,3 сот. | 2 200 000 | 52 381 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Русаль СНТ | 46 м² | 6,2 сот. | 3 500 000 | 76 087 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Нагорное д. | 44,7 м² | 5 сот. | 3 200 000 | 71 588 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.10.2026 | 2 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок 6 соток, правильной формы с летним домом и сараем. Четвертая линия от дороги. Снт Простор уч76, удобная локация, рядом г. Красноармейск, все доставки работают, дороги чистят, с одной стороны соседи живут постоянно. Приезжает автолавка, есть детская площадка на территории Снт. Есть плодовые деревья яблони, сливы, облепиха. Большая красивая ель. По сути готовая летняя дача по цене участка. Спешите приобрести. Один взрослый собственник.