Ярославское ш., 52 км от МКАД · земля с домом
Северянин СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 20 м², участок 8 сот.
Дом по описанию: «- Для проживания и отдыха построен утеплённый летний домик 20 м2, год постройки 1980.»
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 14.07.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 58 %
Земля ≈309 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 2,47 млн → дом ≈528 тыс. ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 20 тыс.–137 тыс. ₽/м², медиана 81 тыс.
Ремонт ≈200 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,65 млн / целевая ≈1,48 млн / пессимист. ≈1,32 млн → от пессимистичной прибыль −1,43 млн ₽, маржа −109 %, ROI −52 %.
Коммуникации: центральный водопровод; нет септика (туалет вне дома); в описании: баня.
До ст. пл. 40 км ≈1,2 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9574
Рейтинг 26/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 14.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 309 062 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 472 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 528 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 400 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | 6 сот. | 4 500 000 | 750 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 18 сот. | 10 500 000 | 583 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 12 сот. | 7 600 000 | 633 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Труд СНТ | 12 сот. | 3 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 12 сот. | 8 490 000 | 707 500 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Нива СНТ | 4 сот. | 450 000 | 112 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Землепашец СНТ | 8 сот. | 2 400 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 10 сот. | 5 000 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 12 сот. | 6 900 000 | 575 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | Деулинские просторы ДНП | 8 сот. | 2 690 000 | 336 250 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 500 / 80 902 / 137 363 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 647 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 565 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 482 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 318 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 432 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −109 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −52 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.4 км | Автомобилист-3 СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 050 000 | 52 500 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Овражный СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.6 км | Лесовод СТ | 20 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Беликово пос. | 20 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 70 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.9 км | Химик СНТ | 20 м² | 6 сот. | 390 000 | 19 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Культура-1 СНТ | 18 м² | 10 сот. | 1 300 000 | 72 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Луч СНТ | 21,4 м² | 6,7 сот. | 2 500 000 | 116 822 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Нефтяник СНТ | 18,2 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 137 363 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Атмосфера СНТ | 24 м² | 8 сот. | 2 150 000 | 89 583 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Нива-2 СНТ | 16 м² | 8,5 сот. | 2 000 000 | 125 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.07.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся участок 8 соток в Снт "Северянин", 4-я линия, 122. Категория земли населённых пунктов, вид разрешённого использования садоводство. Проведено межевание, границы зафиксированы в Егрн. Собственник один, отсутствие обременений (арест, ипотека, сервитут). Локация: 50 км от Мкад, на окраине города Сергиево-Посад. Новоугличское шоссе. Рядом имеется водоём, магазин Снт "Северянин" работает в период с мая по октябрь. Также в шаговой доступности: аптеки, поликлиника, магазины. Транспортная доступность: - Общественный транспорт: до остановки автобуса ТЦ "Капитолий" 5-10 минут пешком, далее автобус в направлении ж/д вокзала Сергиево-Посад (интервал 5-10 минут), затем на электричке по расписанию до Москвы (Ярославский вокзал). - Личным транспортом: дорога асфальтирована до магазина Снт "Северянин", до участка грунт, засыпанный щебёнкой. - Дороги в Снт и до участка зимой чистят. На участке рельеф имеет незначительный уклон в сторону въезда. - Почва: средняя суглинистая. - Электричество (до 7 квт, есть возможность увеличить). - Вода центральная (летний период с 15 апреля до 10 октября). - Для проживания и отдыха построен утеплённый летний домик 20 м2, год постройки 1980. В домике установлена печка для поддержания комфортной температуры в помещении. Также оборудована кухня с газовой плитой с подключением газового баллона. Дополнительно установлена бытовка для летней кухни, в которой имеется слив воды через канализационные трубы в самодельный отстойник на участке. - Сарай для хранения инструмента. - К сараю пристройка в виде бани на 2 человека, в которой имеется ванна и сауна; подача воды осуществляется из контейнера объёмом 100 литров, слив воды производится через канализационные трубы в самодельный отстойник на участке. - Гараж для личного транспорта. - Участок оборудован забором из профнастила только со стороны центрального проезда, между другими участками садовый забор. - Имеются ворота для въезда на участок. Туалет на улице. На земельном участке имеется детская спортивная площадка: - плодовые деревья, кустарники; - место для огорода; - теплица; - садовые дорожки. Хороший вариант для строительства загородного дома с перспективой круглогодичного проживания. Приезжайте посмотреть лично, позвоните, чтобы договориться о просмотре. Часы для звонков: в рабочие дни с 14:00 до 21:00, в выходные и праздничные дни с 10:00 до 21:00.