Ярославское ш., 51 км от МКАД · земля с домом
Садовод СНТ (Северный пос.), Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 33,1 м², участок 10 сот., брус.
Дом по описанию: «На участке расположен дом из бруса 33,1 кв. М., с мансардой.»
Цена 3 млн ₽, поднимали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 01.09.2025.
Рейтинг 28/100 · уверенность 62 %
Земля ≈246 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 2,46 млн → дом ≈542 тыс. ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 55 тыс.–163 тыс. ₽/м², медиана 97 тыс.
Ремонт ≈562 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,2 млн / целевая ≈2,88 млн / пессимист. ≈2,56 млн → от пессимистичной прибыль −552 тыс. ₽, маржа −22 %, ROI −18 %.
Коммуникации: летний водопровод; свет — по границе.
До ст. Сергиев Посад ≈1,7 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9573
Рейтинг 28/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 15 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 245 791 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 458 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 542 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 375 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | 2 сот. | 750 000 | 375 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | Садовод СНТ (Северный пос.) | 6 сот. | 3 000 000 | 500 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Садовод СНТ (Гражданский пос.) | 4,5 сот. | 1 100 000 | 244 444 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 6 сот. | 2 200 000 | 366 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Садовод СНТ (Гражданский пос.) | 6 сот. | 1 499 000 | 249 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 5,8 сот. | 2 000 000 | 344 828 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 9,7 сот. | 6 300 000 | 649 485 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 7,8 сот. | 956 000 | 122 564 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 15 сот. | 3 450 000 | 230 000 | снят (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 33,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 562 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 54 930 / 96 677 / 163 333 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 200 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 040 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 880 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 560 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -552 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −18 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Садовод СНТ (Гражданский пос.) | 33,1 м² | 10 сот. | 3 200 000 | 96 677 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | 30 м² | 9 сот. | 3 500 000 | 116 667 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 30 м² | 8,5 сот. | 3 600 000 | 120 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 30 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 163 333 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.3 км | 35,5 м² | 5,5 сот. | 1 950 000 | 54 930 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.6 км | Росток СНТ | 33,5 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 98 507 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | 33 м² | 5 сот. | 6 400 000 | 193 939 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.7 км | Лотос сад. уч. | 35,5 м² | 5,5 сот. | 1 950 000 | 54 930 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Садовод СНТ (Гражданский пос.) | 40 м² | 6,5 сот. | 2 490 000 | 62 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Союз СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 69 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.09.2025 | 2 500 000 | история площадки |
| 14.03.2026 | 3 000 000 (+500 000) | история площадки |
| 03.06.2026 | 2 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 04.06.2026 | 3 000 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается два земельных участка общей площадью 987 кв. М. Г. Сергиев Посад Снт "Садовод". Продается общей площадью, владелец один. Участок 193, 547 кв. М., кадастровый номер 50:05:0070105:748, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенный вид использования: -для садоводства. На участке расположен дом из бруса 33,1 кв. М., с мансардой. На фундаменте из жби блоков, с верандой, Требуется ремонт. Кадастровый номер 50-50-05/038/2008-425. Дом зарегистрирован как жилое строение. Возможна прописка. Участок 194 440 кв. М., кадастровый номер 50:05:0070105:398, категория земель: -земли населенных пунктов, разрешенный вид использования: для садоводства. Электричество по границе участков. Электросети переданы в ведомство г. Сергиева Посада. Водопровод летний, по границе участков. В Снт с 2027 года будет проводится газификация. Участки находятся в границе города, до центра города 15 минут пешком. Соседи в жилых домах живут постоянно. Хороший плодоносящий сад.