Новорязанское ш., 91 км от МКАД
Пески-2 СНТ, Коломенский гор. округ
Дом 20 м², участок 6 сот.
Цена 1,35 млн ₽, поднимали с 1,2 млн; первая цена 1,2 млн ₽ от 19.11.2025.
Рейтинг 12/100 · уверенность 54 %
Земля ≈61 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 368 тыс. → дом ≈982 тыс. ₽, 49 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 40 тыс.–52 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈1,15 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈950 тыс. / целевая ≈855 тыс. / пессимист. ≈760 тыс. → от пессимистичной прибыль −788 тыс. ₽, маржа −104 %, ROI −51 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Пески ≈0,9 км по прямой; до МКАД 91 км, на машине ≈1 ч 31 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №957
Рейтинг 12/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 13 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 13 % | 3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 61 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 368 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 982 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 49 100 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Пески-2 СНТ | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Пески-2 СНТ | 9 сот. | 380 000 | 42 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Губастово д. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Пески пгт | 8 сот. | 850 000 | 106 250 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Пески СНТ | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Пески СНТ | 6 сот. | 2 462 400 | 410 400 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Губастово д. | 8 сот. | 2 150 000 | 268 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Пески пгт | 8,3 сот. | 2 000 000 | 240 964 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Губастово д. | 17 сот. | 1 500 000 | 88 235 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Губастово д. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 47 500 / 52 500 |
| цена объекта | 1 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 147 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 950 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 902 000 ₽ |
| продажа: целевая | 855 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 760 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -787 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −104 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −51 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.6 км | Гранит СНТ | 20,4 м² | 6,7 сот. | 1 000 000 | 49 020 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Дружба-7 СНТ | 20 м² | 8 сот. | 1 000 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Цементник СНТ | 20 м² | 5,5 сот. | 899 999 | 45 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Рица СНТ | 20 м² | 6 сот. | 850 000 | 42 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Радужный пос. | 20 м² | 5 сот. | 850 000 | 42 500 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Побережье СНТ | 20 м² | 5 сот. | 1 050 000 | 52 500 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Суханово СНТ | 20 м² | 6 сот. | 950 000 | 47 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.1 км | Перхурово СНТ | 20 м² | 5 сот. | 1 050 000 | 52 500 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.2 км | Перхурово СНТ | 20 м² | 6 сот. | 800 000 | 40 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.2 км | Урожай СНТ | 20 м² | 6,3 сот. | 2 200 000 | 110 000 выброс, не в счёт | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 1 200 000 | история площадки |
| 27.03.2026 | 1 350 000 (+150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 350 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача СНТ Пески-2 Дом блочный, заведен свет. Участок по документам 6 соток по факту 8. Участок ровный правильной формы, огорожен профилем и рабицей. СНТ расположен недалеко от ж/д ст. Пески, асфальтированный подъезд. В СНТ есть карьерные озера для купания. Красивая ухоженная территория. Показ по договоренности в удобное для Вас время.