Ярославское ш., 48 км от МКАД · земля с домом
Финансист СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 50 м², участок 8 сот.
Дом по описанию: «Есть дом 50 кв. М. Не оформлен.»
Цена 3,4 млн ₽, снижали с 3,65 млн; первая цена 3,65 млн ₽ от 01.10.2026.
Рейтинг 34/100 · уверенность 47 %
Земля ≈294 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 2,35 млн → дом ≈1,05 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 52 тыс.–267 тыс. ₽/м², медиана 84 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,2 млн / целевая ≈3,78 млн / пессимист. ≈3,36 млн → от пессимистичной прибыль −530 тыс. ₽, маржа −16 %, ROI −14 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Семхоз ≈2,7 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9567
Рейтинг 34/100 · уверенность 47 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 231 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 74 % | 13.6 |
| торг | 5 | 46 % | 2.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 54 % | 7.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 293 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 350 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 050 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Автотранспортник СНТ | 16 сот. | 4 300 000 | 268 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Садовод СНТ (Западный пос.) | 4 сот. | 1 150 000 | 287 500 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Садовод СНТ (Западный пос.) | 8,2 сот. | 2 600 000 | 317 073 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 10 сот. | 3 600 000 | 360 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 6 сот. | 1 700 000 | 283 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Салют СТ | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 8 сот. | 3 900 000 | 487 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 14,2 сот. | 4 500 000 | 316 901 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 10 сот. | 3 850 000 | 385 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 9,8 сот. | 3 500 000 | 357 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 52 469 / 84 000 / 266 667 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 200 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 990 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 780 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 360 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -530 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −14 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.8 км | Деулино СНТ да: «санузел» + «отделка» | 50 м² | 8 сот. | 4 200 000 | 84 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Новинки д. да: «санузел» + «отделка» | 48,6 м² | 8 сот. | 2 550 000 | 52 469 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | да: «санузел» + «мебель» | 45 м² | 7,9 сот. | 12 000 000 | 266 667 | снято (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.10.2026 | 3 650 000 | история площадки |
| 12.10.2026 | 3 400 000 (−250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам земельный участок 8 соток. Огорожен новым забором, со всех сторон. Угловой. С одной стороны, соседей нет. Заросший пруд. С другой овраг, через улицу. С оставшихся двух сторон соседи бывают редко. Есть дом 50 кв. М. Не оформлен. Дощатый, старый. Внутри есть печка. Две комнаты. Терасса. Для строительства нового дома, есть где жить рабочим. Новый, просторный туалет. Душ новый 3 на 2 метра. Вода от насосной станции по трубам, по участкам. Подача воды в тёплое время года. Газ по центральной магистрали будут проводить в следующие 1, 2 года. Два выхода с участка. Есть плодовые деревья: яблони, вишни, слива, черноплодка, ирга. Ягоды: крыжовник, чёрная смородина, красная смородина. На участке растут грибы (съедобные, вкусные), земляника. От участка до живописного озера (Загорское море),-20 минут. До Лавры 10 минут на машине. Пешком 30 минут. Снт, где находится участок 3 км до центра Сергиева Посада.