Ярославское ш., 77 км от МКАД · земля с домом
Лаванда КП, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 20 м², участок 6 сот., щитовой.
Дом по описанию: «На участке расположен небольшой щитовой домик площадью 20 кв. М.»
Цена 950 тыс. ₽, снижали с 1 млн; первая цена 1 млн ₽ от 21.06.2026.
Рейтинг 14/100 · уверенность 60 %
Земля ≈42 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 250 тыс. → дом ≈700 тыс. ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 21 тыс.–134 тыс. ₽/м², медиана 63 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈808 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,21 млн / целевая ≈1,09 млн / пессимист. ≈970 тыс. → от пессимистичной прибыль −138 тыс. ₽, маржа −14 %, ROI −12 %.
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть.
До ст. Бужаниново ≈18,8 км по прямой; до МКАД 77 км, на машине ≈1 ч 35 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9558
Рейтинг 14/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 66 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 33 % | 7 |
| торг | 5 | 33 % | 2.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 41 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 250 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 700 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Григорово х. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Приют ДСК | 16 сот. | 990 000 | 61 875 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Малинки д. | 24 сот. | 1 300 000 | 54 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Малинки д. | 12 сот. | 1 400 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Климово д. | 16 сот. | 600 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Трехселище д. | 22 сот. | 800 000 | 36 364 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Дубравы-1 СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Трехселище д. | 25 сот. | 1 000 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Трехселище д. | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Трехселище д. | 15 сот. | 700 000 | 46 667 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 833 / 63 334 / 134 375 |
| цена объекта | 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 807 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 213 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 152 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 092 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 970 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -137 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.6 км | Мергусово д. | 21,2 м² | 4 сот. | 1 500 000 | 70 755 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.8 км | Лесовод СТ | 18 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 66 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.4 км | Семенково д. | 16 м² | 8 сот. | 2 150 000 | 134 375 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.1 км | Ясниково д. | 20 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 75 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.7 км | Беликово пос. | 20 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 70 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.8 км | Лесовод СТ | 20 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.5 км | Химик-13 СНТ | 24 м² | 4 сот. | 500 000 | 20 833 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Первомайский СНТ | 15 м² | 5,3 сот. | 760 000 | 50 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.3 км | Первомайский СНТ | 25 м² | 6 сот. | 650 000 | 26 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.8 км | Парфеново с. | 24 м² | 6 сот. | 500 000 | 20 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.06.2026 | 1 000 000 | история площадки |
| 18.07.2026 | 950 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 950 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
30 минут на автомобиле от Сергиева Посада. 1 час 20 минут на автобусе 53 от вокзала Сергиева Посада. Земельный Участок площадью 6 соток в коттеджном посёлке "Лаванда". На участке расположен небольшой щитовой домик площадью 20 кв. М. Летний Водопровод. Электричество. Коттеджный посёлок "Лаванда", въезд на территорию через ворота, приличные соседи.