Ярославское ш., 59 км от МКАД
Сокол СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 75 м², участок 6,6 сот.
Цена 1,99 млн ₽; цена не менялась с 23.02.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 75/100 · уверенность 59 %
Земля ≈279 тыс. ₽/сот. × 6,6 сот. = 1,84 млн → дом ≈146 тыс. ₽, 2 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: приличные 10 в 10 км, 24 тыс.–124 тыс. ₽/м², медиана 80 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈1,69 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,64 млн / целевая ≈5,08 млн / пессимист. ≈4,51 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,42 млн ₽, маржа 31 %, ROI 46 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (канализации нет); отопление — нет; свет — есть.
До ст. Барканово ≈1,6 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈1 ч 13 мин без пробок.
Площадки: агентство · объявление · страница объекта №9552
Рейтинг 75/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 60 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 92 % | 39.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 10.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 24 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 279 356 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 844 000 ₽ (6,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 146 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 1 947 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Перловское СНТ | 5,8 сот. | 1 000 000 | 172 414 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Березка СНТ | 6,6 сот. | 2 950 000 | 446 970 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Благовещенье с. | 5 сот. | 1 600 000 | 320 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Планета СНТ | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Энергетик СНТ | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Дружба СНТ | 8,8 сот. | 2 500 000 | 284 091 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Энергетик СНТ | 5,1 сот. | 3 400 000 | 666 667 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | 9,8 сот. | 3 500 000 | 357 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | Дружба СНТ | 8 сот. | 2 800 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Благовещенье с. | 8 сот. | 2 850 000 | 356 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 10 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 390 / 80 000 / 124 191 |
| цена объекта | 1 990 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 691 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 644 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 362 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 080 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 515 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 423 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 46 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 10 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.3 км | Колос СНТ да: «ванной» + «ремонт» | 77,3 м² | 6 сот. | 9 600 000 | 124 191 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Маньково д. да: «ванная» + «ремонтом» | 74 м² | 7 сот. | 7 999 000 | 108 095 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Барканово д. да: «санузел» + «мебель» | 70 м² | 7 сот. | 5 600 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | да: «ванная» + «мебелью» | 80,4 м² | 6,9 сот. | 18 000 000 | 223 881 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Дружба СНТ да: «санузле» + «ремонт» | 72 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 34 722 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Высоково СНТ да: «ванной» + «ремонт» | 73 м² | 6 сот. | 4 650 000 | 63 699 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Ивашково-1 СНТ да: «ванная» + «мебель» | 71,7 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 62 762 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Маньково ТСН КП да: «санузел» + «ремонт» | 80,2 м² | 6 сот. | 7 999 000 | 99 738 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Ориентир СНТ да: «ванная» + «отделка» | 70,5 м² | 6 сот. | 6 490 000 | 92 057 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | да: «санузел» + «ремонтом» | 82 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 24 390 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.02.2026 | 1 990 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| агентство | 1 990 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Идеальное место для любителей полей, лесов, птиц и тишины. Очень спокойное место, полный релакс. Хорошая дача в приличном состоянии 2018 года постройки. все в приличном состоянии - участок, дом, хозблок. Все документы в порядке, готовы к сделке, собственники будут на сделке. Электричество, летний водопровод, поселок обжитой, приличные соседи, чистят дороги, некоторые живут зимой.