Ярославское ш., 90 км от МКАД
Кентавр СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 110 м², участок 9 сот., брус, 2015 год.
Цена 2,6 млн ₽; цена не менялась с 12.01.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 65 %
Земля ≈40 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 358 тыс. → дом ≈2,24 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 25 тыс.–62 тыс. ₽/м², медиана 34 тыс.
Ремонт ≈2 млн, покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,63 млн / целевая ≈3,27 млн / пессимист. ≈2,9 млн → от пессимистичной прибыль −1,31 млн ₽, маржа −45 %, ROI −31 %.
Коммуникации: в описании: баня, колодец, газ, септик (по описанию).
До ст. пл. 83 км ≈27,9 км по прямой; до МКАД 90 км, на машине ≈1 ч 35 мин без пробок.
Площадки: агентство · страница объекта №9550
Рейтинг 17/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 14 % | 2.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 56 % | 8.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 39 800 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 358 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 242 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 382 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Калинка СНТ | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кентавр СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Приозерье-2 ТСН | 8,5 сот. | 850 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Яуза-2 СНТ | 9,1 сот. | 1 275 000 | 140 110 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Приозерье-2 ТСН | 12 сот. | 375 000 | 31 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Приозерье-2 ТСН | 9,4 сот. | 350 000 | 37 234 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Приозерье-2 ТСН | 10,2 сот. | 275 000 | 26 961 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Приозерье-2 ТСН | 15 сот. | 840 000 | 56 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Приозерье-2 ТСН | 20 сот. | 950 000 | 47 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Яуза-2 СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 110 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 510 / 34 166 / 62 000 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 628 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 447 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 265 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 902 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 308 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −45 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | Приозерье-2 ТСН | 108 м² | 12 сот. | 3 950 000 | 36 574 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Яуза-2 СНТ | 100 м² | 12 сот. | 3 199 000 | 31 990 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Ясниково д. | 120 м² | 10 сот. | 6 700 000 | 55 833 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Кентавр СНТ | 90 м² | 9 сот. | 3 000 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Журавли КП | 100 м² | 10 сот. | 6 200 000 | 62 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Константиново с. | 102 м² | 12 сот. | 2 500 000 | 24 510 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Иваньково д. | 120 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 29 167 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Иваньково д. | 120 м² | 12 сот. | 4 200 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Старт СНТ | 88,5 м² | 5,8 сот. | 2 390 000 | 27 006 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Переславичи д. | 94,7 м² | 10 сот. | 5 200 000 | 54 910 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.01.2026 | 2 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| агентство | 2 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом брусовой, утепленный, печное либо электрическое отопление, все удобства (два санузла: на первом и на втором этаже, 5 комнат, кухня, веранда): газовая плита (газ балонный), колодец с насосной станцией, канализация септик, свет, дорога, охрана с пультовым шлагбаумом. Доброжелательные, интеллигентные соседи, зимой можно жить, свет не отключают, дороги чистят. В пешей доступности озера, река Дубна, лес с грибами и ягодами. Дом оформляется как жилой, возможна прописка, ПМЖ, ипотека, материнский капитал. На участке надворные постройки: летняя кухня, сарай, баня, детская игровая площадка. Продаем не спеша, по любой программе, включая субсидии, сертификаты; возможна рассрочка.