Новорязанское ш., 82 км от МКАД
Сосенки СНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 50 м², участок 5,5 сот., кирпич.
Цена 1,35 млн ₽, снижали с 1,48 млн; первая цена 1,48 млн ₽ от 03.08.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 55 %
Земля ≈116 тыс. ₽/сот. × 5,5 сот. = 639 тыс. → дом ≈710 тыс. ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 44 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,15 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,18 млн / целевая ≈1,96 млн / пессимист. ≈1,74 млн → от пессимистичной прибыль −405 тыс. ₽, маржа −23 %, ROI −19 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. пл. 88 км ≈1,7 км по прямой; до МКАД 82 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №955
Рейтинг 26/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 141 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 26 % | 4.7 |
| торг | 5 | 57 % | 3.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 14 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 74 % | 10.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 116 198 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 639 000 ₽ (5,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 710 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 200 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | 10 сот. | 1 400 000 | 140 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Чемодурово д. | 15 сот. | 1 900 000 | 126 667 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Чемодурово д. | 15 сот. | 1 725 000 | 115 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Возрождение СТСН | 12,6 сот. | 750 000 | 59 524 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Чемодурово д. | 9 сот. | 1 750 000 | 194 444 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Возрождение СТСН | 5,3 сот. | 850 000 | 160 377 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Возрождение СТСН | 6 сот. | 999 999 | 166 666 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Дубрава СНТ | 9,6 сот. | 1 150 000 | 119 792 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Дубрава СТСН | 9,6 сот. | 1 500 000 | 156 250 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Возрождение СТСН | 7,6 сот. | 530 000 | 69 737 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 750 / 52 500 / 89 655 |
| цена объекта | 1 349 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 146 650 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 177 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 068 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 959 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 742 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -404 650 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.1 км | Березка СНТ | 58 м² | 7,7 сот. | 5 200 000 | 89 655 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Осташово СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 52 500 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Строитель-2 ТСН СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 43 750 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 1 475 000 | история площадки |
| 18.08.2026 | 1 425 000 (−50 000) | история площадки |
| 08.09.2026 | 1 399 000 (−26 000) | история площадки |
| 23.09.2026 | 1 349 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 349 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В продаже садовый жилой дом из бессера на крепком фундаменте , веранда из кирпича . Отопление электрическое обогревателями . Вода в снт общая ( сезонная ). На первом этаже веранда, коридор ,кухня и спальная комната. На втором этаже одна большая комната (под отделку/ремонт). Можно сделать две На участке имеется: Беседка, летний душ, теплица, хозблок для инвентаря. Участок правильной формы, ухожен, много плодовых деревьев и кустарников. Дружелюбные соседи! До ж/д 88 км 10-15 минут пешком спокойным шагом , до центра г.Воскресенск 10 минут на автобусе на личном авто 3-5 минут. До Москвы час езды. Ближайшее метро Выхино и Котельники . Звоните и приезжайте на просмотр, не большой торг обсуждаем с реальным покупателем ! Бесплатное одобрение ипотеки. Арт. 75120941