Егорьевское ш., 92 км от МКАД
Бекетовская д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 80 м², участок 18 сот., бревно.
Цена 1,3 млн ₽; цена не менялась с 08.05.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 53 %
Земля ≈61 тыс. ₽/сот. × 18 сот. = 1,09 млн → дом ≈209 тыс. ₽, 3 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 16 тыс.–104 тыс. ₽/м², медиана 35 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,95 млн / целевая ≈2,66 млн / пессимист. ≈2,36 млн → от пессимистичной прибыль −343 тыс. ₽, маржа −14 %, ROI −13 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Шатурторф ≈3,8 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈1 ч 59 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9545
Рейтинг 30/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 105 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 86 % | 5.6 |
| участок | 5 | 100 % | 6.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 15.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 60 625 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 091 000 ₽ (18 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 209 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 2 612 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Рот Фронт сад. уч. | 8 сот. | 1 485 000 | 185 625 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Красное с. | 7 сот. | 1 320 000 | 188 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Велино д. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Сосна СНТ | 6 сот. | 173 000 | 28 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Велино д. | 15,3 сот. | 2 200 000 | 143 791 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Мечта сад. уч. | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Велино д. | 19 сот. | 1 200 000 | 63 158 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Вымпел-3 СНТ | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Вымпел-3 СНТ | 6 сот. | 200 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Вершина д. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 500 / 34 602 / 103 529 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 953 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 805 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 658 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 362 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -343 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −13 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.6 км | Слобода д. | 79 м² | 14 сот. | 4 800 000 | 60 759 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Рот Фронт сад. уч. | 90 м² | 9 сот. | 1 485 000 | 16 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Шатурторф пос. | 86,7 м² | 12,6 сот. | 3 000 000 | 34 602 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Тархановка пос. | 84 м² | 10 сот. | 6 000 000 | 71 429 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Бекетовская д. | 60 м² | 15 сот. | 1 700 000 | 28 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Шатурторф пос. | 90 м² | 20 сот. | 2 400 000 | 26 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Старая д. | 60 м² | 11 сот. | 1 500 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Деревнищи д. | 80 м² | 15 сот. | 2 900 000 | 36 250 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Тархановка пос. | 90 м² | 12 сот. | 13 000 000 | 144 444 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Кобелево д. | 85 м² | 15 сот. | 8 800 000 | 103 529 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.05.2026 | 1 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 300 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом расположен в живописной местности, кругом лес, где можно рядом с домом собирать грибы и ягоды, рядом остановка, с которой можно доехать до станции Куровское. Все вопросы по телефону. Агенств прошу не беспокоить. Возможен торг.