Егорьевское ш., 50 км от МКАД
Промстройпроект СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 81 м², участок 9 сот., брус.
Цена 1,3 млн ₽; цена не менялась с 20.04.2026.
Рейтинг 36/100 · уверенность 62 %
Земля ≈88 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 794 тыс. → дом ≈506 тыс. ₽, 6 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 16 тыс.–71 тыс. ₽/м², медиана 33 тыс.
Ремонт ≈1,62 млн, покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,57 млн / целевая ≈2,31 млн / пессимист. ≈2,06 млн → от пессимистичной прибыль −667 тыс. ₽, маржа −32 %, ROI −25 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Смолево ≈1,1 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈1 ч 26 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9541
Рейтинг 36/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 66 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 13.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 96 % | 14.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 88 266 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 794 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 506 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 6 247 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Южный-73 СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Проектировщик-73 СНТ | 6 сот. | 2 350 000 | 391 667 | снят (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Промстройпроект СНТ | 16 сот. | 1 300 000 | 81 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Смолево д. | 28 сот. | 2 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Смолево д. | 14 сот. | 2 150 000 | 153 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Смолево д. | 13 сот. | 1 250 000 | 96 154 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Смолево д. | 30 сот. | 2 850 000 | 95 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Буровик СНТ | 9,3 сот. | 750 000 | 80 645 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Березка СНТ | 9,3 сот. | 800 000 | 86 022 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Буровик СНТ | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 81 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 250 / 32 680 / 71 084 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 572 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 443 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 315 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 058 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -667 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | Феникс КП | 83 м² | 10 сот. | 9 000 000 | 108 434 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Сидорово д. | 83 м² | 12,5 сот. | 5 900 000 | 71 084 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Омега СНТ | 80 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 16 250 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Энергия-80 СНТ | 80 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 24 375 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Строитель-2 СНТ | 76,5 м² | 7,6 сот. | 2 500 000 | 32 680 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Экспериментатор СНТ | 77,3 м² | 6 сот. | 3 550 000 | 45 925 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Березки СНТ | 85 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 23 529 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Строитель СНТ | 70 м² | 6,6 сот. | 1 550 000 | 22 143 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Асташково д. | 79 м² | 13 сот. | 4 500 000 | 56 962 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Рябинушка СНТ | 72 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 45 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.04.2026 | 1 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 300 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся двухэтажный дом из бруса площадью 81 м2 на участке 9 соток в Снт. Дом требует ремонта, но обладает большим потенциалом для создания уютного загородного жилья. На участке есть колодец, обеспечивающий водоснабжение. В пешей доступности находятся основные коммуникации и инфраструктура. Дом расположен в живописной местности, окружённой природой, что делает его идеальным местом для отдыха от городской суеты.