Новорязанское ш., 95 км от МКАД
Ягодное СНТ, Коломенский гор. округ
Дом 25 м², участок 5 сот., кирпич, 1995 год.
Цена 1,38 млн ₽, снижали с 1,5 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 17.06.2026.
Рейтинг 13/100 · уверенность 64 %
Земля ≈60 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 298 тыс. → дом ≈1,08 млн ₽, 43 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 24 тыс.–71 тыс. ₽/м², медиана 47 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,17 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,17 млн / целевая ≈1,05 млн / пессимист. ≈935 тыс. → от пессимистичной прибыль −738 тыс. ₽, маржа −79 %, ROI −44 %.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Цемгигант ≈2,9 км по прямой; до МКАД 95 км, на машине ≈1 ч 36 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №954
Рейтинг 13/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 7 % | 1.5 |
| торг | 5 | 53 % | 3.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 93 % | 6.6 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 59 659 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 298 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 082 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 43 280 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Ягодное СНТ | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Ягодное СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Ягодное СНТ | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Ягодное СНТ | 11 сот. | 700 000 | 63 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ягодное СНТ | 15 сот. | 850 000 | 56 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Новоселки СНТ | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Новоселки д. | 15 сот. | 999 999 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Новоселки д. | 5,3 сот. | 1 500 000 | 283 019 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 19 сот. | 600 000 | 31 579 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 000 / 46 667 / 71 168 |
| цена объекта | 1 380 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 173 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 169 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 111 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 052 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 935 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -738 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −79 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −44 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | Семиславка СНТ | 25 м² | 6 сот. | 600 000 | 24 000 | снято (цена объявления) 12.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Пески СНТ | 26 м² | 4,4 сот. | 2 550 000 | 98 077 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Дружба СНТ | 28 м² | 6,8 сот. | 1 650 000 | 58 929 | снято (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Солнышко ТСН | 27,4 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 71 168 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Рица СНТ | 20 м² | 6 сот. | 850 000 | 42 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Цементник СНТ | 20 м² | 5,5 сот. | 899 999 | 45 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Солнышко ТСН | 21 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 54 762 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Строитель-2 ТСН СНТ | 30 м² | 5,6 сот. | 1 400 000 | 46 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Колыберево СНТ | 18 м² | 5,6 сот. | 800 000 | 44 444 | снято (цена объявления) 17.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Коллективный сад № 1 СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.06.2026 | 1 500 000 | история площадки |
| 20.06.2026 | 1 480 000 (−20 000) | история площадки |
| 05.07.2026 | 1 380 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 380 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В продаже участок микрорайон Цемгигант (СНТ Ягодное ) вошло в состав деревни новоселки. Участок ровный, правильной формы. Вьезд очень удобный (буквально сразу после главной дороги) Тихое экологическое место. Рядом имеется пруд в 10 минутах ходьбы. Ближайшие школы ,магазины ,детские сады Рядом иметься ж/д станция Цемгигант в 20 минутах ходьбы пешей доступности, на