Новорязанское ш., 75 км от МКАД
Мечта СНТ, Ступино гор. округ
Дом 31,1 м², участок 12 сот., брус, 2013 год.
Цена 1,4 млн ₽, снижали с 2,2 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 07.07.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 56 %
Земля ≈54 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 647 тыс. → дом ≈753 тыс. ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 28 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈622 тыс., покупка после торга ≈1,19 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,81 млн / целевая ≈1,62 млн / пессимист. ≈1,45 млн → от пессимистичной прибыль −367 тыс. ₽, маржа −25 %, ROI −20 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Шкинь ≈6,3 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №953
Рейтинг 27/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 58 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 7.7 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 67 % | 4.8 |
| участок | 5 | 73 % | 5.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 53 958 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 647 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 753 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 212 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Мечта СНТ | 10 сот. | 780 000 | 78 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Надежда СНТ | 12 сот. | 1 250 000 | 104 167 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сапроново с. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Надежда СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сапроново-2 СНТ | 12 сот. | 460 000 | 38 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Надежда СНТ | 6 сот. | 261 000 | 43 500 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Сапроново-2 СНТ | 24 сот. | 1 650 000 | 68 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Сапроново-2 СНТ | 9,4 сот. | 850 000 | 90 426 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Сапроново с. | 12 сот. | 790 000 | 65 833 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Сапроново с. | 12 сот. | 850 000 | 70 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 31,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 622 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 500 / 45 000 / 83 333 |
| цена объекта | 1 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 190 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 806 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 716 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 625 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 445 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -367 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 14.8 км | Заречье дп | 36 м² | 12 сот. | 5 000 000 | 138 889 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12 км | Ракетка СНТ | 24 м² | 10 сот. | 1 999 999 | 83 333 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.9 км | 40 м² | 7,7 сот. | 1 100 000 | 27 500 | снято (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 19.2 км | Таежный СНТ | 40 м² | 7 сот. | 1 800 000 | 45 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.07.2026 | 2 200 000 | история площадки |
| 26.07.2026 | 1 400 000 (−800 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дачный участок, 12 соток, Ступинский район, СНТ Мечта. Есть один садовый домик с террасой и мансардой, также есть недостроенный дом из бруса 6*9. Так же есть фундамент 4*6 под баню. В СНТ есть электричество, но к нашему участку не подключено. Есть долги по взносам