Егорьевское ш., 85 км от МКАД
Бруски д., Егорьевск гор. округ
Дом 135 м², участок 12 сот., пенобетон.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 23.07.2025.
Рейтинг 24/100 · уверенность 55 %
Земля ≈42 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 500 тыс. → дом ≈2,3 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 20 тыс.–65 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈2,6 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,51 млн / целевая ≈4,06 млн / пессимист. ≈3,61 млн → от пессимистичной прибыль −1,37 млн ₽, маржа −38 %, ROI −28 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: колодец, газ.
До ст. Егорьевск I ≈11,2 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 55 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9529
Рейтинг 24/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 131 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 3.9 |
| торг | 5 | 23 % | 1.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 29 % | 1.8 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 66 % | 9.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 41 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 500 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 300 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 037 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Бруски д. | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Саввино с. | 9 сот. | 2 400 000 | 266 667 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Саввино с. | 19 сот. | 1 700 000 | 89 474 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Саввино с. | 9,9 сот. | 400 000 | 40 404 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Саввино с. | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дачник СНТ | 7 сот. | 700 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дачник СНТ | 8 сот. | 175 000 | 21 875 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Саввино с. | 10 сот. | 820 000 | 82 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Саввино с. | 4 сот. | 240 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Саввино с. | 8,5 сот. | 800 000 | 94 118 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 135 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 183 / 40 777 / 65 385 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 515 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 289 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 064 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 612 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 368 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −38 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.8 км | Курбатиха д. | 130 м² | 15 сот. | 8 500 000 | 65 385 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Строитель СНТ | 109 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 20 183 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Батраки д. | 103 м² | 10 сот. | 4 200 000 | 40 777 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.07.2025 | 3 000 000 | история площадки |
| 03.11.2025 | 2 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 29.11.2025 | 2 800 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагаем к продаже 2- этажный дом д. Бруски, Егорьевского района. Дом: Общая площадь 135 кВ. М., 1 этаж: прихожая, санузел, три комнаты, кухня-гостиная, бойлерная, гардеробная. 2 этаж: свободное пространство. Стены из пеноблоков. Крыша металлочерепица. Фундамент лента 1,20. Коммуникации: электричество заведено в дом, есть счетчик и вся документация. Газ и центральный водопровод по границе. Участок: 1200 кВ. М., межевание проведено. Высокий сухой участок. Есть плодовые деревья. Перед участком колодец с питьевой водой. Инфраструктура: В пешей доступности: школа, детский сад, амбулатория, необходимые сетевые магазины, база стройматериалов, автобусная остановка. До г. Егорьевска 10 мин на машине. Строили для себя, но изменились обстоятельства. Прямая продажа.