Егорьевское ш., 70 км от МКАД
Воскресенское ТСН, Воскресенск гор. округ
Дача 65 м², участок 8 сот.
Цена 1,5 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 12.07.2025.
Рейтинг 33/100 · уверенность 61 %
Земля ≈22 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 179 тыс. → дом ≈1,32 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 14 тыс.–48 тыс. ₽/м², медиана 29 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,88 млн / целевая ≈1,69 млн / пессимист. ≈1,5 млн → от пессимистичной прибыль −1,07 млн ₽, маржа −71 %, ROI −42 %.
Коммуникации: колодец; газ — баллоны; свет — есть.
До ст. Рудниковская ≈3,8 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈1 ч 45 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9528
Рейтинг 33/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 59 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 7.8 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 86 % | 5.3 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 56 % | 8.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 22 396 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 179 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 321 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 323 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Воскресенское ТСН | 12 сот. | 310 000 | 25 833 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сосновый Бор СНТ | 16 сот. | 200 000 | 12 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Подлесье сад. уч. | 6 сот. | 80 000 | 13 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Подлесье сад. уч. | 12 сот. | 600 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 12 сот. | 425 000 | 35 417 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Химик-6 СНТ | 16 сот. | 550 000 | 34 375 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Подлесье сад. уч. | 24 сот. | 799 000 | 33 292 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сосновый Бор СНТ | 8 сот. | 170 000 | 21 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Химик-6 СНТ | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Химик-6 СНТ | 6 сот. | 399 000 | 66 500 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 14 032 / 28 611 / 48 333 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 878 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 784 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 690 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 502 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 073 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −71 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Подлесье сад. уч. | 60 м² | 6 сот. | 2 350 000 | 39 167 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Литейщик СНТ | 64 м² | 12 сот. | 2 500 000 | 39 062 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Анфалово-2 СНТ | 67,7 м² | 6,8 сот. | 950 000 | 14 032 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Воскресенск СНТ | 60 м² | 8 сот. | 1 000 000 | 16 667 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Потаповское д. | 62 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 33 871 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Ивушка-2 СНТ | 60 м² | 6,5 сот. | 1 700 000 | 28 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Химик-4 СНТ | 60 м² | 10 сот. | 1 150 000 | 19 167 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Хорлово ТСН | 60,5 м² | 7,3 сот. | 1 500 000 | 24 793 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Осташово СНТ | 60 м² | 8 сот. | 2 900 000 | 48 333 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Химик-3А СТСН | 67,5 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 28 889 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.07.2025 | 2 500 000 | история площадки |
| 07.08.2025 | 2 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 11.08.2025 | 1 900 000 (−300 000) | история площадки |
| 19.08.2025 | 1 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 08.09.2025 | 1 750 000 (−50 000) | история площадки |
| 17.09.2025 | 1 650 000 (−100 000) | история площадки |
| 26.02.2026 | 1 800 000 (+150 000) | история площадки |
| 11.03.2026 | 1 500 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся земельный участок площадью 8 соток. Воскресенский район, Снт "Лужок". Дом площадью 65кв метров. 2 этажа, 4 комнаты, кухня и небольшая веранда! Проведено электричество, антена. Водопровода нет, есть колодец. Газ баллон. Туалет и душ на улице. Требуется ремонт межевого забора. Имеется сарай и парковочное место. Дом рядом с лесом. Есть пруд. По всем вопросам пишите, подробно отвечу!