Егорьевское ш., 43 км от МКАД
Шевлягинского завода пос., Раменский гор. округ
Дом 60 м², участок 4,3 сот., брус.
Цена 2,98 млн ₽; цена не менялась с 10.04.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 59 %
Земля ≈87 тыс. ₽/сот. × 4,3 сот. = 374 тыс. → дом ≈2,61 млн ₽, 43 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 17 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,64 млн / целевая ≈2,38 млн / пессимист. ≈2,11 млн → от пессимистичной прибыль −1,62 млн ₽, маржа −77 %, ROI −44 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Шевлягино ≈2,2 км по прямой; до МКАД 43 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9524
Рейтинг 22/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 56 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 81 % | 15.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6.4 |
| участок | 5 | 3 % | 0.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 86 960 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 374 000 ₽ (4,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 606 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 43 433 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Сидорово д. | 12,7 сот. | 1 100 000 | 86 614 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сидорово д. | 14 сот. | 1 400 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сидорово д. | 9 сот. | 950 000 | 105 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сидорово д. | 6,4 сот. | 850 000 | 132 812 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Шевлягино д. | 6,5 сот. | 650 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | сохраненная копия |
| 0.8 км | Антоново д. | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Шевлягино д. | 14 сот. | 700 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сидорово д. | 11 сот. | 800 000 | 72 727 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Антоново д. | 12,5 сот. | 1 100 000 | 88 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Антоново д. | 15 сот. | 2 700 000 | 180 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 667 / 47 686 / 100 000 |
| цена объекта | 2 980 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 533 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 639 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 507 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 375 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 111 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 622 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −77 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −44 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | Дружба СНТ | 60 м² | 6,2 сот. | 1 800 000 | 30 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Восход СТ | 60 м² | 4 сот. | 2 100 000 | 35 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Ветеран СНТ | 60 м² | 6,1 сот. | 2 500 000 | 41 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Березка СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 16 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Карпово Кантри Клаб КП | 55 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Карпово Кантри Клаб КП | 65,8 м² | 6,2 сот. | 3 950 000 | 60 030 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Энтузиаст СНТ | 54 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 53 704 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Кузяево д. | 56,2 м² | 6 сот. | 3 390 000 | 60 320 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Проектировщик-73 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Гжель ТСН | 68 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 61 765 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.04.2026 | 2 980 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 980 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок с подрядом на постройку дома.