Новорязанское ш., 64 км от МКАД
Руслан СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 50 м², участок 6 сот., дерево, 1987 год.
Цена 1,4 млн ₽; цена не менялась с 06.08.2026.
Рейтинг 37/100 · уверенность 59 %
Земля ≈82 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 492 тыс. → дом ≈908 тыс. ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 29 тыс.–130 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,19 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,92 млн / целевая ≈2,63 млн / пессимист. ≈2,34 млн → от пессимистичной прибыль ≈250 тыс. ₽, маржа 11 %, ROI 12 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: вода — есть; в описании: колодец.
До ст. Смолево ≈2,1 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈1 ч 31 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №952
Рейтинг 37/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 158 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 24 % | 10.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 9.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 62 % | 9.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 81 989 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 492 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 908 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 160 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Буровик СНТ | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Березка СНТ | 9,3 сот. | 800 000 | 86 022 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Буровик СНТ | 9,3 сот. | 750 000 | 80 645 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Янтарь СНТ | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Лето СНТ | 9,5 сот. | 2 000 000 | 210 526 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Лето СНТ | 8,1 сот. | 850 000 | 104 938 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Керамик-2 СНТ | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Лужайка СНТ | 16 сот. | 2 700 000 | 168 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Минино д. | 7,4 сот. | 550 000 | 74 324 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Минино д. | 6 сот. | 790 000 | 131 667 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 000 / 58 000 / 130 435 |
| цена объекта | 1 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 190 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 925 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 779 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 632 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 340 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 250 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 11 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 12 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.9 км | Ковровец-2 СНТ да: «душевая» + «тепленный пол» | 50 м² | 5,5 сот. | 2 900 000 | 58 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Хуторок СНТ да: «ванной» + «мебель» | 50 м² | 6,5 сот. | 1 450 000 | 29 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Бахтеево Парк КП да: «санузел» + «отделка» | 46 м² | 6,5 сот. | 6 000 000 | 130 435 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.08.2026 | 1 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютная дача с участком 6 соток по Егорьевскому шоссе, 55 км от МКАД Тихое, зелёное место для отдыха от городской суеты. Дача с историей участок был выделен семье от предприятия ещё в 1987 году. Всё оформлено, 1 взрослый собственник, прямая продажа, без лишних сложностей. Локация: Рядом ж/д платформа Шевлягино пешком около 30 минут (2,7 км). Удобный подъезд по Егорьевскому шоссе. Дом: На участке расположен двухэтажный дом 66 м. Планировка: на первом этаже: 2 комнаты и коридор на втором этаже: просторная комната удобная лестница на второй этаж Дом отлично подойдёт для летнего отдыха, семейных выходных и дачной жизни. Дом не стоит на кадастровом учёте. Участок 6 соток: На участке есть всё необходимое: колодец туалет подведена вода большой парник 63,5 м сваи под сарай 52,5 м место для сада, огорода, зоны отдыха и шашлыков Отдельный плюс очень хорошие, спокойные соседи. В СНТ дружелюбная атмосфера, многие живут давно. Отличный вариант для тех, кто ищет недорогую дачу в Подмосковье с готовым домом и ухоженным участком.