Егорьевское ш., 50 км от МКАД
Жирово д., Раменский гор. округ
Дом 36 м², участок 6 сот., дерево, 2020 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 08.04.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 66 %
Земля ≈123 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 740 тыс. → дом ≈2,76 млн ₽, 77 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 42 тыс.–85 тыс. ₽/м², медиана 65 тыс.
Ремонт ≈420 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,29 млн / целевая ≈2,06 млн / пессимист. ≈1,83 млн → от пессимистичной прибыль −1,56 млн ₽, маржа −85 %, ROI −46 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; газ — нет; отопление — есть; свет — есть; баня/сауна.
До ст. Кузяево ≈1,6 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №9518
Рейтинг 29/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 15 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 15.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 5.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 123 414 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 740 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 760 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 76 667 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Новое Жирово-2 дп | 7,3 сот. | 1 100 000 | 150 685 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Новое Жирово-2 дп | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Лимпопо ДНТ | 9 сот. | 950 000 | 105 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Новое Жирово-2 дп | 12 сот. | 1 650 000 | 137 500 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Лимпопо ДНТ | 6,7 сот. | 1 000 000 | 149 254 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Новое Жирово-2 дп | 7,4 сот. | 900 000 | 121 622 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Новое Жирово-2 дп | 10 сот. | 1 400 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Новое Жирово-2 дп | 13,2 сот. | 1 700 000 | 128 788 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Лимпопо ДНТ | 10 сот. | 949 000 | 94 900 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Лимпопо ДНТ | 8,8 сот. | 1 500 000 | 170 455 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 420 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 289 / 64 789 / 85 429 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 289 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 175 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 060 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 831 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 564 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −85 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −46 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Жирово д. | 36 м² | 6,7 сот. | 2 200 000 | 61 111 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Карпово Кантри Клаб КП | 35 м² | 7 сот. | 2 990 000 | 85 429 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Шевлягино д. | 35,5 м² | 4 сот. | 2 300 000 | 64 789 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Садовод МГУ СНТ | 36 м² | 8 сот. | 3 990 000 | 110 833 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Шевлягино пос. | 35,5 м² | 4 сот. | 2 300 000 | 64 789 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Сталь-2 СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 47 222 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Сувенир СНТ | 40 м² | 7,8 сот. | 2 400 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Трошково д. | 36 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 69 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Металлист СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 990 000 | 66 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Шевлягино КП | 40,2 м² | 7,3 сот. | 1 700 000 | 42 289 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.04.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
УЮТНЫЙ ДОМ С ЛОФТОМ + БАНЯ ГОТОВ К ПРОЖИВАНИЮ Продаётся современный дом с лофтом идеальный вариант для комфортной загородной жизни уже сегодня! О ДОМЕ: Строился с душой тёплый, уютный и функциональный Лофт создаёт дополнительное пространство для