Егорьевское ш., 53 км от МКАД
Нерское СНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 60 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 2,55 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 13.04.2025.
Рейтинг 50/100 · уверенность 63 %
Земля ≈120 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 721 тыс. → дом ≈1,83 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 8 в 10 км, 55 тыс.–115 тыс. ₽/м², медиана 78 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,17 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5 млн / целевая ≈4,5 млн / пессимист. ≈4 млн → от пессимистичной прибыль ≈734 тыс. ₽, маржа 18 %, ROI 22 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: вода — есть.
До ст. Конобеево ≈3,3 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈1 ч 22 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9516
Рейтинг 50/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 45 % | 19.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 12.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 90 % | 5.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 27 % | 4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 120 178 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 721 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 829 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 483 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Гольянов Посад СНТ | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гольянов Посад СНТ | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Русское Поле СНТ | 6,1 сот. | 750 000 | 122 951 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ашитково с. | 13 сот. | 2 400 000 | 184 615 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Щельпино д. | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ашитково с. | 6,7 сот. | 799 000 | 119 254 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ашитково с. | 5,3 сот. | 1 200 000 | 226 415 | снят (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Расловлево д. | 15 сот. | 2 150 000 | 143 333 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ашитково с. | 13 сот. | 2 600 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ашитково с. | 12 сот. | 2 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 8 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 55 385 / 78 462 / 114 584 |
| цена объекта | 2 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 167 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 003 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 753 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 503 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 002 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 734 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 22 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 8 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | Конобеево с. да: «санузел» + «мебель» | 64 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 56 250 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Им. Цюрупы пгт да: «ванная» + «отделка» | 65 м² | 5,6 сот. | 3 900 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Щельпино д. да: «ванная» + «ремонтом» | 60 м² | 6 сот. | 5 999 999 | 100 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Конобеево с. да: «санузел» + «ремонте» | 65 м² | 6,2 сот. | 5 100 000 | 78 462 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Конобеево с. да: «санузел» + «ремонте» | 65 м² | 6,2 сот. | 5 100 000 | 78 462 | снято (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Агат СНТ да: «санузел» + «мебелью» | 65 м² | 6,1 сот. | 3 600 000 | 55 385 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Белоозерский пгт да: «ванная» + «ремонтом» | 56,2 м² | 6 сот. | 6 200 000 | 110 320 | снято (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Городище д. да: «с/у» + «ремонт» | 54,1 м² | 6 сот. | 6 199 000 | 114 584 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.04.2025 | 3 500 000 | история площадки |
| 11.01.2026 | 2 750 000 (−750 000) | история площадки |
| 16.03.2026 | 2 700 000 (−50 000) | история площадки |
| 25.03.2026 | 2 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 04.05.2026 | 2 550 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 550 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу. На участке 6 соток построен 2-х этажный дом, отдельно кухня и сарай, есть также теплица. В доме 2 этажа. На первом этаже прихожая, 2 изолированные спальни, туалет и душ (вода подведена в дом). На мансардном этаже 2 комнаты. Дом подходит для проживания летом, отопление обогревателями, в спальнях на первом этаже установлены инфракрасные обогреватели. В доме и в кухне есть все необходимое для проживания, продаю вместе с мебелью и техникой. В Снт есть пруд с детской площадкой, в 10-15 минутах ходьбы река Нерская, пригодная для купания. Один взрослый собственник более 20 лет. Без обременений, все документы в порядке.