Егорьевское ш., 33 км от МКАД
Фенино д., Раменский гор. округ
Дом 43 м², участок 7 сот., каркас.
Цена 1,6 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 27.03.2026.
Рейтинг 46/100 · уверенность 59 %
Земля ≈138 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 964 тыс. → дом ≈635 тыс. ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 40 тыс.–96 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈860 тыс., покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,93 млн / целевая ≈2,64 млн / пессимист. ≈2,35 млн → от пессимистичной прибыль ≈126 тыс. ₽, маржа 5 %, ROI 6 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — нет; в описании: газ.
До ст. Гжельские источники ≈3,2 км по прямой; до МКАД 33 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9512
Рейтинг 46/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 11 % | 4.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 96 % | 17.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 91 % | 5.5 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 72 % | 10.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 137 746 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 964 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 635 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 767 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Фенино д. | 12 сот. | 10 000 000 | 833 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Фенино д. | 9 сот. | 1 950 000 | 216 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Фенино д. | 6 сот. | 1 020 000 | 170 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Фенино д. | 15 сот. | 7 500 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Фенино д. | 30 сот. | 6 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Фенино д. | 7,9 сот. | 908 500 | 115 000 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Глебово д. | 28,3 сот. | 3 850 000 | 136 042 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Трошково д. | 8 сот. | 2 000 000 | 250 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Фенино д. | 14 сот. | 2 000 000 | 142 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Фенино д. | 30 сот. | 2 700 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 43 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 860 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 70 098 / 95 556 |
| цена объекта | 1 599 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 359 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 931 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 784 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 638 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 345 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 125 850 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 6 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | Усадьба Глебово КП | 45 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 95 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Взлет СНТ | 36 м² | 5,2 сот. | 2 500 000 | 69 444 | снято (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Березки Лайф КП | 43,8 м² | 5 сот. | 3 099 000 | 70 753 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Русь-Обухово СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.03.2026 | 1 999 000 | история площадки |
| 03.04.2026 | 1 899 000 (−100 000) | история площадки |
| 09.05.2026 | 1 599 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 599 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагается к продаже уютный двухэтажный дом из экспериментальных материалов, построенный в 2010 году. Общая площадь составляет 43 кв. М., а участок 7 соток. Дом расположен на асфальтированной дороге с удобным доступом к общественному транспорту. В шаговой доступности находится школа, что делает его привлекательным для семей с детьми. Внутри выполнен косметический ремонт, стены обшиты деревом, создавая теплую атмосферу. На первом этаже расположены просторная гостиная и кухня-столовая, которые объединены в единое пространство. На втором этаже находятся одна комната идеально подходящие для отдыха и сна. На территории имеется терраса, где можно наслаждаться свежим воздухом и красивыми видами природы. Участок относится к категории Лпх, что позволяет заниматься личным подсобным хозяйством. Газ проходит по границе участка, водоснабжение отсутствует. Дом окружен живописной природой, что делает его идеальным местом для спокойного проживания вдали от городской суеты. Дом каркасный утепление 100 стоит на блоках. Срочно без торга.