Егорьевское ш., 43 км от МКАД
Усадьба Вороново КП, Раменский гор. округ
Дом 78,9 м², участок 9 сот., брус.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 5 млн; первая цена 5 млн ₽ от 12.04.2026.
Рейтинг 62/100 · уверенность 59 %
Земля ≈103 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 925 тыс. → дом ≈1,88 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 35 тыс.–120 тыс. ₽/м², медиана 76 тыс.
Ремонт ≈1,48 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,27 млн / целевая ≈5,65 млн / пессимист. ≈5,02 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,16 млн ₽, маржа 23 %, ROI 30 %.
Коммуникации: в описании: баня, колодец.
До ст. Шевлягино ≈1,8 км по прямой; до МКАД 43 км, на машине ≈1 ч 13 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9509
Рейтинг 62/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 74 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 60 % | 25.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 81 % | 14.9 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 46 % | 6.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 102 778 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 925 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 875 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 764 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Шевлягино д. | 14 сот. | 700 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Шевлягино д. | 6,5 сот. | 650 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | сохраненная копия |
| 0.5 км | Вороново д. | 41,6 сот. | 7 078 800 | 170 163 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Вороново д. | 7,6 сот. | 900 000 | 118 421 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Центроспецстроевец СНТ | 13,5 сот. | 450 000 | 33 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Вороново д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Вороново д. | 12,7 сот. | 2 150 500 | 169 331 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Вороново д. | 9,2 сот. | 1 500 000 | 163 043 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Вороново д. | 6,3 сот. | 700 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Сеченка СНТ | 41,6 сот. | 7 087 800 | 170 380 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 78,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 478 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 000 / 76 162 / 120 000 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 274 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 960 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 647 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 019 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 161 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Усадьба в лесу КП | 77 м² | 9,5 сот. | 3 500 000 | 45 455 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Карпово с. | 80 м² | 6,5 сот. | 2 800 000 | 35 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Вороново д. | 77 м² | 6,5 сот. | 8 500 000 | 110 390 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Усадьба Вороново КП | 87,7 м² | 7 сот. | 6 500 000 | 74 116 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Дружба СНТ | 75 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 35 333 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Васильки ДНП | 82 м² | 11,3 сот. | 7 000 000 | 85 366 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Ясная Поляна ДНП | 75 м² | 10 сот. | 9 000 000 | 120 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Карпово Кантри Клаб КП | 74,8 м² | 7,5 сот. | 5 850 000 | 78 209 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Ясная Поляна ДНП | 84,5 м² | 6 сот. | 8 500 000 | 100 592 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Сеченка Парк КП | 88,9 м² | 6,6 сот. | 3 900 000 | 43 870 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.04.2026 | 5 000 000 | история площадки |
| 17.04.2026 | 4 500 000 (−500 000) | история площадки |
| 27.04.2026 | 4 000 000 (−500 000) | история площадки |
| 01.05.2026 | 2 800 000 (−1 200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный двухэтажный дом из бруса, построенный в 2014 году. На просторном участке площадью 9 тосоток расположены шесть комнат, что позволяет комфортно разместиться большой семье. Никакого ремонта не требуется, если только под себя. Дом оснащен газовым отоплением, водоснабжение осуществляется через колодец, а канализация представлена выгребной ямой. Сан узел в доме ( туалет). Вода податься с колодца эл. Насосом. Отопление автономное газовое ( котел на пропане) водяное по всему дому. Сухой подвал 2-2 м. Кв. Бетонный, воды не бывает. Для удобства подключено кабельное/цифровое ТВ. Смотровая яма для ремонта авто. В отличном состоянии ( фото приложу позже). Фото подвала тоже приложу позже, сухой. Оставляю все что есть в доме на месте, Заходи и живи. Смотри спутниковое ТВ. Пользуйся интернетом. Все оставляю. На территории участка находится баня, которая станет отличным местом для отдыха. Имеется удобная теплица 6-2,5 м. Участок относится к категории Днп, что обеспечивает спокойствие и уединение. До ближайшей железнодорожной станции. Можно добраться, пройдя через лес по тропинке 2, 5 км. С остальным познакомитесь при осмотре участка. Продается со всей мебелью и вещами, заходи и живи. Спасибо.!