Егорьевское ш., 93 км от МКАД
Двойни д., Егорьевск гор. округ
Дом 65 м², участок 10 сот., кирпич.
Цена 3,3 млн ₽; цена не менялась с 02.05.2026.
Рейтинг 6/100 · уверенность 60 %
Земля ≈13 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 130 тыс. → дом ≈3,17 млн ₽, 49 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 12 тыс.–50 тыс. ₽/м², медиана 35 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,28 млн / целевая ≈2,05 млн / пессимист. ≈1,82 млн → от пессимистичной прибыль −2,28 млн ₽, маржа −125 %, ROI −56 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Егорьевск I ≈14,3 км по прямой; до МКАД 93 км, на машине ≈1 ч 58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9502
Рейтинг 6/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 10 % | 1.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 5 % | 0.3 |
| участок | 5 | 55 % | 3.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 13 018 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 130 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 170 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 48 769 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Двойни д. | 15 сот. | 300 000 | 20 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Двойни д. | 9,6 сот. | 120 000 | 12 500 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Двойни д. | 12 сот. | 290 000 | 24 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Двойни д. | 13 сот. | 650 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Двойни д. | 20 сот. | 600 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Двойни д. | 5 сот. | 67 500 | 13 500 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Двойни д. | 32 сот. | 330 000 | 10 312 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Двойни д. | 6 сот. | 154 000 | 25 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Двойни д. | 6 сот. | 130 000 | 21 667 | в продаже 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Двойни д. | 14 сот. | 180 000 | 12 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 11 667 / 34 964 / 50 000 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 277 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 163 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 049 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 822 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 283 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −125 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −56 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.2 км | Изумруд СНТ | 64 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 28 125 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.1 км | 64 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 46 875 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 14.1 км | 64 м² | 7 сот. | 2 700 000 | 42 188 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 14.1 км | 64 м² | 7 сот. | 1 999 000 | 31 234 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 13.8 км | Саввино с. | 63 м² | 6,6 сот. | 1 750 000 | 27 778 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.4 км | Родники СНТ | 70 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.6 км | Великий Край СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 23 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.4 км | Металлург СНТ | 60 м² | 6,1 сот. | 700 000 | 11 667 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.7 км | Репка СНТ | 62 м² | 8 сот. | 2 399 000 | 38 694 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.6 км | Березка-1 СНТ | 72 м² | 7 сот. | 3 500 000 | 48 611 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.05.2026 | 3 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу с пропиской.