Егорьевское ш., 80 км от МКАД
Луниха СНТ, Егорьевск гор. округ
Дача 80 м², участок 5 сот., брус.
Цена 1,55 млн ₽; цена не менялась с 08.05.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 54 %
Земля ≈68 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 338 тыс. → дом ≈1,21 млн ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 13 тыс.–26 тыс. ₽/м², медиана 24 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈1,32 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,6 млн / целевая ≈1,44 млн / пессимист. ≈1,28 млн → от пессимистичной прибыль −1,64 млн ₽, маржа −128 %, ROI −56 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Егорьевск II ≈9,9 км по прямой; до МКАД 80 км, на машине ≈1 ч 58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9501
Рейтинг 20/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 16 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 29 % | 5.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 39 % | 2.5 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 71 % | 11.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 67 647 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 338 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 212 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 150 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Некрасово д. | 6,6 сот. | 400 000 | 60 606 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Некрасово д. | 6,6 сот. | 500 000 | 75 758 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Некрасово д. | 8,5 сот. | 600 000 | 70 588 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Некрасовка СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Лесная Поляна СНТ (Рыжево д.) | 12 сот. | 850 000 | 70 833 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Лесная Поляна СНТ (Астанино д.) | 12 сот. | 990 000 | 82 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Рыжево д. | 28 сот. | 2 200 000 | 78 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Рыжево д. | 15 сот. | 1 300 000 | 86 667 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Рыжево д. | 26 сот. | 1 700 000 | 65 385 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Рыжево д. | 12 сот. | 2 550 000 | 212 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 000 / 24 400 / 25 833 |
| цена объекта | 1 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 317 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 600 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 520 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 440 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 280 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 637 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −128 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −56 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.2 км | Родники СНТ | 84 м² | 7 сот. | 2 150 000 | 25 595 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Рыжево д. | 60 м² | 5 сот. | 1 550 000 | 25 833 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Нечаевский СНТ | 72 м² | 4 сот. | 4 000 000 | 55 556 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Великий Край д. | 66,8 м² | 6,8 сот. | 1 550 000 | 23 204 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Лосевский СНТ | 100 м² | 4,3 сот. | 1 300 000 | 13 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.05.2026 | 1 550 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 550 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача, в 15 км. От Егорьевска, рядом с д. Рыжево, Снт Луниха. Участок ухожен, цветочные и плодовые насаждения. Домик полностью с мебелью и техникой, готов для проживания. В подарок покупателю останется садовый инвентарь. Сейчас проводится межевание участка. Звоните записывайтесь на просмотр.