Новорязанское ш., 94 км от МКАД
Парфентьево с., Коломенский гор. округ
Дом 39,2 м², участок 14,7 сот., 2019 год.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 05.05.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 63 %
Земля ≈235 тыс. ₽/сот. × 14,7 сот. = 3,45 млн → дом −454 тыс. ₽, −12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 26 тыс.–172 тыс. ₽/м², медиана 83 тыс.
Ремонт ≈684 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,3 млн / целевая ≈2,97 млн / пессимист. ≈2,64 млн → от пессимистичной прибыль −592 тыс. ₽, маржа −22 %, ROI −18 %.
Коммуникации: вода — нет; газ — по границе; в описании: скважина.
До ст. Амерево ≈2,6 км по прямой; до МКАД 94 км, на машине ≈1 ч 27 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №95
Рейтинг 17/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 9 (разброс ₽/м² 24 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 9 % | 1.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 6.8 |
| участок | 5 | 97 % | 6.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 235 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 3 454 000 ₽ (14,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −454 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −11 582 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Парфентьево с. | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Парфентьево с. | 12 сот. | 3 500 000 | 291 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Парфентьево с. | 10 сот. | 2 600 000 | 260 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Парфентьево с. | 10 сот. | 5 375 000 | 537 500 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Парфентьево с. | 10 сот. | 2 800 000 | 280 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Парфентьево с. | 6,4 сот. | 1 850 000 | 289 062 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Парфентьево с. | 39 сот. | 5 500 000 | 141 026 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Парфентьево с. | 15 сот. | 3 499 999 | 233 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Парфентьево с. | 8,7 сот. | 2 150 000 | 247 126 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Парфентьево с. | 10 сот. | 2 400 000 | 240 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 39,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 684 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 250 / 82 687 / 171 504 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 303 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 138 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 973 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 642 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -592 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −18 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.6 км | Сергиевское с. | 38,2 м² | 9,5 сот. | 2 800 000 | 73 298 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Пестриково с. | 40 м² | 9 сот. | 1 599 000 | 39 975 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Нижнее Хорошово с. | 38,7 м² | 11 сот. | 3 200 000 | 82 687 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Пестриково с. | 40 м² | 9,5 сот. | 1 050 000 | 26 250 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | 40 м² | 14 сот. | 4 850 000 | 121 250 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.2 км | Богородицкий лес КП | 37,9 м² | 10 сот. | 6 500 000 | 171 504 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Нижнее Хорошово с. | 38 м² | 11 сот. | 3 000 000 | 78 947 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Амерево с. | 36 м² | 9 сот. | 3 500 000 | 97 222 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Сергиевское с. | 42 м² | 13 сот. | 3 500 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | 40,9 м² | 7,6 сот. | 8 500 000 | 207 824 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.05.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
ПРОДАМ в селе Парфентьево, по улице Полевой, д. 37а, Коломенского района, Московской области, жилой дом (2019 года постройки), состоящий из основного двухэтажного бревенчатого строения , общей площадью - 39,2 кв. м. Газ по границе земельного участка, свет - подключен (счетчик на столбе), воды - нет (надо делать скважину). Земельный участок ровный, не огороженный (забор только с одной соседской стороны), правильной формы общей площадью - 14,66 соток, с кадастровыми номерами 50:34:0000000:20778, расположенный на землях населенных пунктов, предоставленные для ИЖС, границы земельного участка установлены (есть межевание), без посадок, с хорошим асфальтовым подъездом, в 5 минутах автобусная остановка, до г. Коломна общественным транспортом 10 минут, до реки Москва 10 минут, удобный выезд на Новорязанское шоссе, до железнодорожной станции 113 километр, 15 минут пешком, в 5 минутах пешком "Эко деревушка". Свободная продажа. Все документы по сделке готовы! Звоните! Показ в удобное для вас время! С уважением, Марина.