Егорьевское ш., 53 км от МКАД
Им. Цюрупы пгт, Воскресенск гор. округ
Дача 40 м², участок 7,3 сот., каркас.
Цена 2,35 млн ₽; цена не менялась с 15.04.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 63 %
Земля ≈116 тыс. ₽/сот. × 7,3 сот. = 845 тыс. → дом ≈1,5 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 29 тыс.–73 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈2 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,16 млн / целевая ≈1,94 млн / пессимист. ≈1,73 млн → от пессимистичной прибыль −872 тыс. ₽, маржа −50 %, ROI −34 %.
Коммуникации: в описании: скважина, септик (по описанию).
До ст. Конобеево ≈8,4 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9499
Рейтинг 21/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 12.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 51 % | 3.1 |
| участок | 5 | 30 % | 1.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 7 % | 1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 115 807 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 845 000 ₽ (7,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 505 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 625 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Им. Цюрупы пгт | 7 сот. | 800 000 | 114 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Им. Цюрупы пгт | 6,1 сот. | 899 999 | 147 541 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Им. Цюрупы пгт | 7 сот. | 990 000 | 141 429 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Им. Цюрупы пгт | 7 сот. | 900 000 | 128 571 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Им. Цюрупы пгт | 8 сот. | 3 000 000 | 375 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Им. Цюрупы пгт | 14 сот. | 850 000 | 60 714 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Им. Цюрупы пгт | 10,5 сот. | 2 300 000 | 219 048 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Им. Цюрупы пгт | 10,8 сот. | 1 300 000 | 120 370 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Им. Цюрупы пгт | 11 сот. | 1 500 000 | 136 364 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Им. Цюрупы пгт | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 268 / 49 250 / 72 727 |
| цена объекта | 2 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 997 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 157 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 049 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 941 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 726 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -871 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −50 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.6 км | Азимут СНТ | 35 м² | 7,5 сот. | 1 450 000 | 41 429 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.8 км | Дружба СНТ | 40 м² | 8,8 сот. | 2 800 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.4 км | Театральный СНТ | 40 м² | 5,9 сот. | 2 100 000 | 52 500 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.1 км | Ветеран СТСН | 41 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 29 268 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.5 км | Спутник-3 СНТ | 42,3 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 59 102 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.4 км | Зарница сад. уч. | 40 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 37 500 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.3 км | Семья СНТ | 38 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 39 474 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Белые Пески-2 СНТСН | 50 м² | 8,4 сот. | 2 300 000 | 46 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.1 км | Анциферово СНТ | 44 м² | 5,1 сот. | 3 200 000 | 72 727 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17 км | Рассвет СНТ | 38,3 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 57 441 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.04.2026 | 2 350 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 350 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача для круглогодичного проживания в живописном районе. Каркасный дом с утеплением, санузлом и всеми коммуникациями: собственная скважина, электричество и септик. Участок полностью огорожен, оборудован воротами и калиткой. Рядом живут постоянные соседи. Поселок с развитой инфраструктурой: в шаговой доступности школа, детский сад, сетевые магазины, поликлиника и храм. В поселке находится заповедник, зимой функционирует лыжная трасса, летом прекрасные места для купания, в шаговой доступности лес с грибами и ягодами. Прекрасное место для как для постоянного проживания так и для отдыха. Код пользователя: 185448. Номер в базе: 12390498.