Егорьевское ш., 94 км от МКАД
Лесная Сказка СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 36 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 500 тыс. ₽, снижали с 650 тыс.; первая цена 650 тыс. ₽ от 24.04.2026.
Рейтинг 11/100 · уверенность 57 %
Земля ≈39 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 234 тыс. → дом ≈266 тыс. ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 17 тыс.–30 тыс. ₽/м², медиана 22 тыс.
Ремонт ≈620 тыс., покупка после торга ≈425 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈945 тыс. / целевая ≈850 тыс. / пессимист. ≈756 тыс. → от пессимистичной прибыль −289 тыс. ₽, маржа −38 %, ROI −28 %.
Коммуникации: в описании: печь, нет септика (туалет на улице).
До ст. Шатурторф ≈13,2 км по прямой; до МКАД 94 км, на машине ≈2 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9498
Рейтинг 11/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 22 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 9 % | 1.8 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 14 % | 1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 38 917 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 234 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 266 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 389 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Олимпиец СНТ | 10,5 сот. | 650 000 | 61 905 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Олимпиец СНТ | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Радист СНТ | 6 сот. | 480 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Лесная Сказка СНТ | 6 сот. | 110 000 | 18 333 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Стрела СНТ | 5 сот. | 190 000 | 38 000 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Стрела СНТ | 6 сот. | 195 000 | 32 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Лыщиково д. | 15 сот. | 680 000 | 45 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Халтурино д. | 32 сот. | 1 600 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Дорофеево д. | 13 сот. | 950 000 | 73 077 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Белавино д. | 16 сот. | 710 000 | 44 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 143 / 21 989 / 30 263 |
| цена объекта | 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 425 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 945 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 898 000 ₽ |
| продажа: целевая | 850 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 756 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -289 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −38 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.4 км | Связист СНТ | 35 м² | 6 сот. | 750 000 | 21 429 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Лесные Дали СНТ | 38 м² | 6,5 сот. | 1 000 000 | 26 316 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Сосна СНТ | 38 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 30 263 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Мизовец СНТ | 40 м² | 6 сот. | 800 000 | 20 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Дубрава СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Рот Фронт сад. уч. | 42 м² | 6 сот. | 720 000 | 17 143 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Энтузиаст СНТ | 28 м² | 6,3 сот. | 380 000 | 13 571 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Рубин СНТ | 45 м² | 6 сот. | 999 000 | 22 200 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Дубрава СНТ | 45 м² | 6,1 сот. | 980 000 | 21 778 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.04.2026 | 650 000 | история площадки |
| 01.05.2026 | 600 000 (−50 000) | история площадки |
| 04.05.2026 | 500 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам уютную дачу с садом среди лесов и прудов. Домик под шикарной огромной елью, поют птицы, прыгают белки. Дом отапливается печью. Комната внизу, спальня на мансарде наверху, кухня и туалет с биоунитазом. Есть небольшая веранда. Особенно приятно просыпаться на 2 этаже с открытой дверью и сидеть с чашкой чая на балкончике. В доме электричество 5 квт. По состоянию: кровля требует ремонта, в сильный дождь есть протечки. В доме остаётся все. Участок 6 соток, огорожен рабицей. Немаленький плодовый сад и место для грядок. Помимо дома из построек есть сарай, уличный туалет и душевая уличная в среднем состоянии. Соседи дружные. Много рыбачат, есть пруд буквально в 50 метрах. Снт охраняемое. Взносы 11 тыс руб в год.