Егорьевское ш., 50 км от МКАД
Промстройпроект СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 58,8 м², участок 9,6 сот., каркас.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 16.03.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 62 %
Земля ≈95 тыс. ₽/сот. × 9,6 сот. = 915 тыс. → дом ≈1,08 млн ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 15 тыс.–56 тыс. ₽/м², медиана 29 тыс.
Ремонт ≈1,18 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,65 млн / целевая ≈1,48 млн / пессимист. ≈1,32 млн → от пессимистичной прибыль −1,56 млн ₽, маржа −118 %, ROI −54 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Смолево ≈1,2 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈1 ч 25 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9489
Рейтинг 33/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 74 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 13.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 51 % | 3.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 62 % | 9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 95 288 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 915 000 ₽ (9,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 085 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 452 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Южный-73 СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Проектировщик-73 СНТ | 6 сот. | 2 350 000 | 391 667 | снят (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Промстройпроект СНТ | 16 сот. | 1 300 000 | 81 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Смолево д. | 28 сот. | 2 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Смолево д. | 14 сот. | 2 150 000 | 153 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Смолево д. | 13 сот. | 1 250 000 | 96 154 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Смолево д. | 30 сот. | 2 850 000 | 95 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Буровик СНТ | 9,3 сот. | 750 000 | 80 645 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Лопаково д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Лопаково д. | 7,9 сот. | 873 400 | 110 557 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 58,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 176 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 000 / 29 210 / 56 000 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 645 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 563 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 480 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 316 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 560 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −118 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −54 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 15 км | Родина СНТ | 56,3 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 28 419 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.3 км | Голубое Озеро СТСН | 56 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 44 643 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Горизонт СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 41 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Березки СНТ | 60 м² | 10 сот. | 1 500 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Звезда СНТ | 60 м² | 6 сот. | 900 000 | 15 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Монтажник 1998 СНТ | 54 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 42 593 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Спутник-2 СНТ | 50 м² | 7 сот. | 1 500 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Спутник-4 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 24 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Серп и Молот-4 СНТ | 50 м² | 6,1 сот. | 800 000 | 16 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Ветеран СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 56 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.03.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 9.6 соток каркасный дом с мансардой (58,8м кв). На участке электричество, летняя вода, хозяйственные постройки, сад с плодовыми деревьями. Очень дружное Снт. Охраняемая территория со сторожем и шлагбаумом. Рядом проходит железная дорого, станция 73 км., рядом магазины, пруд. Цена 2000000 небольшой торг на месте. Собственник.