Егорьевское ш., 55 км от МКАД
Энергия-94 СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 30 м², участок 12 сот., брус.
Цена 1,99 млн ₽; цена не менялась с 15.04.2026.
Рейтинг 40/100 · уверенность 63 %
Земля ≈51 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 612 тыс. → дом ≈1,38 млн ₽, 46 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–125 тыс. ₽/м², медиана 104 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,69 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,04 млн / целевая ≈2,74 млн / пессимист. ≈2,43 млн → от пессимистичной прибыль ≈242 тыс. ₽, маржа 10 %, ROI 11 %.
Коммуникации: газ — баллоны; свет — есть; в описании: баня, колодец.
До ст. Анциферово ≈3,3 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈1 ч 42 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9485
Рейтинг 40/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 22 % | 11.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 13.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 90 % | 6.4 |
| участок | 5 | 73 % | 5.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 50 976 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 612 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 378 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 45 933 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Энергия-94 СНТ | 6 сот. | 265 000 | 44 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Елизарово д. | 6 сот. | 330 000 | 55 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Березка-2 СНТ | 18 сот. | 700 000 | 38 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Виктория СНТ | 6,4 сот. | 345 000 | 53 906 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Березка-2 СНТ | 6 сот. | 780 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Монтажник 1998 СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Энергия-94 СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Горняк СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Дачи Ветеранов Армии СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Елизарово д. | 14 сот. | 1 150 000 | 82 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 667 / 104 024 / 125 000 |
| цена объекта | 1 990 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 691 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 042 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 890 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 738 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 434 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 242 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 11 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.7 км | Вертолет-2 СНТ | 30,9 м² | 13,8 сот. | 3 250 000 | 105 178 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Андреево д. | 29,7 м² | 15 сот. | 2 700 000 | 90 909 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Крупино д. | 28,2 м² | 15 сот. | 2 200 000 | 78 014 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Запонорье д. | 29,4 м² | 15 сот. | 3 500 000 | 119 048 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Сирень СНТ | 33,5 м² | 18 сот. | 3 500 000 | 104 478 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Запонорье д. | 28 м² | 16 сот. | 3 500 000 | 125 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | 30 м² | 6 сот. | 650 000 | 21 667 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.8 км | 31,6 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 110 759 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.4 км | Связист СНТ | 35 м² | 6 сот. | 850 000 | 24 286 | снято (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Коровино д. | 28 м² | 13,9 сот. | 2 900 000 | 103 571 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.04.2026 | 1 990 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 990 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
ЗА Объект Внесен Аванс ДО 15.05.2026. Дачный дом со всеми коммуникациями на участке 12 соток. На территории есть баня, туалет, отапливаемый душ, летняя беседка, детский игровой домик, колодец с питьевой водой. Расположение: снт "Виктория", д. Елизарово. Охраняемое снт, на территории есть сезонный магазин, детская площадка, пруд с небольшим пляжем. Дом построен на крепком ленточном фундаменте, первый этаж из сруба. На участке проведено электричество, интернет. В доме печка для отопления и электрические батареи. Газовый баллон. Ровный высокий участок. На территории красивые ели и сосны, плодовые кустарники и деревья. Отличный вариант для отдыха. Звоните, организуем показ в удобное время.