Егорьевское ш., 25 км от МКАД
Донино д., Раменский гор. округ
Дача 34,9 м², участок 6,8 сот.
Цена 3,4 млн ₽, снижали с 3,65 млн; первая цена 3,65 млн ₽ от 17.04.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 58 %
Земля ≈170 тыс. ₽/сот. × 6,8 сот. = 1,16 млн → дом ≈2,24 млн ₽, 64 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 34 тыс.–125 тыс. ₽/м², медиана 81 тыс.
Ремонт ≈698 тыс., покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,92 млн / целевая ≈2,63 млн / пессимист. ≈2,33 млн → от пессимистичной прибыль −1,25 млн ₽, маржа −54 %, ROI −35 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: газ.
До ст. Игумново ≈0,6 км по прямой; до МКАД 25 км, на машине ≈44 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9469
Рейтинг 35/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 46 % | 3.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 25 % | 1.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 169 906 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 155 000 ₽ (6,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 244 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 64 298 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Донино д. | 15 сот. | 4 300 000 | 286 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Донино д. | 7 сот. | 1 190 000 | 170 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Донино д. | 13,5 сот. | 1 100 000 | 81 481 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | сохраненная копия |
| 0.4 км | Донино д. | 22 сот. | 3 290 000 | 149 545 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Донино д. | 8 сот. | 1 359 000 | 169 875 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Донино д. | 24,7 сот. | 6 900 000 | 279 352 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Донино д. | 7 сот. | 2 100 000 | 300 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Донино д. | 6 сот. | 1 800 000 | 300 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Донино д. | 5 сот. | 3 000 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Донино д. | 22 сот. | 3 799 000 | 172 682 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 34,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 698 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 286 / 80 556 / 125 000 |
| цена объекта | 3 399 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 889 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 918 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 772 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 626 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 334 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 253 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −54 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.3 км | Новое Григорово КП | 35 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 114 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Трошково Светлое КП | 35 м² | 6 сот. | 2 150 000 | 61 429 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Сатурн СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 72 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Алешинские Сады СНТ | 36 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 105 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Алешинские Сады СНТ | 36 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 88 889 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.8 км | Есино СНТ | 35 м² | 7 сот. | 1 200 000 | 34 286 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.3 км | Механизатор СНТ | 35 м² | 7,5 сот. | 1 900 000 | 54 286 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.6 км | Новое с. | 36 м² | 5,5 сот. | 4 500 000 | 125 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.7 км | Ветеран СНТ | 35 м² | 7,5 сот. | 2 500 000 | 71 429 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.9 км | имени Воровского пос. | 35 м² | 6,6 сот. | 3 300 000 | 94 286 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.04.2026 | 3 650 000 | история площадки |
| 29.04.2026 | 3 550 000 (−100 000) | история площадки |
| 06.05.2026 | 3 399 000 (−151 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 399 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается летний дом площадью 34,9 м2 на участке 6,8 соток в деревне Донино. Земля предназначена для Лпх, возможна прописка. На участок подведено электричество 15 квт. Газ проходит по границе, доступна социальная газификация. К участку ведет асфальтированная дорога, которую зимой чистят. Транспортная доступность отличная: до автобусной остановки 4 минуты пешком. До города Раменское (станция Мцд) можно добраться за 30 минут на автобусе или за 20 минут на машине. Пешком за 15 минут можно дойти до станции Игумново. В пешей доступности находятся магазин и аптека. Данный вариант идеально походит для тех, кто хочет мечтает о загородной жизни, имеющейся пропиской в деревне, и для дальнейшего строительства! Код пользователя: 180995. Номер в базе: 12314014.