Егорьевское ш., 44 км от МКАД
Авангард СНТ, Раменский гор. округ
Дача 120 м², участок 8,5 сот., брус.
Цена 3,3 млн ₽; цена не менялась с 13.05.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 62 %
Земля ≈80 тыс. ₽/сот. × 8,5 сот. = 681 тыс. → дом ≈2,62 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 30 тыс.–39 тыс. ₽/м², медиана 37 тыс.
Ремонт ≈2,2 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,4 млн / целевая ≈3,96 млн / пессимист. ≈3,52 млн → от пессимистичной прибыль −1,48 млн ₽, маржа −42 %, ROI −30 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; в описании: печь, колодец.
До ст. Шевлягино ≈0,7 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈1 ч 25 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9467
Рейтинг 32/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 22 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 14.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 41 % | 2.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 52 % | 7.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 80 083 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 681 000 ₽ (8,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 619 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 825 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Шевлягино пос. | 10 сот. | 790 000 | 79 000 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мещеры д. | 6,5 сот. | 650 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Мещеры д. | 8,7 сот. | 450 000 | 51 724 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Мещеры д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мещеры д. | 14,4 сот. | 1 285 160 | 89 247 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мещеры д. | 6 сот. | 1 290 000 | 215 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мещеры д. | 17 сот. | 1 190 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мещеры д. | 12,5 сот. | 1 129 500 | 90 360 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мещеры д. | 15 сот. | 1 399 000 | 93 267 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Телефонист СНТ | 7,2 сот. | 600 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 120 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 583 / 37 204 / 39 091 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 402 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 182 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 962 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 522 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 483 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −42 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Шевлягино СНТ да: «душевая» + «мебель» | 120 м² | 8 сот. | 3 550 000 | 29 583 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Гаврилково-2 ДНП да: «ванная» + «отделка» | 122,3 м² | 8,2 сот. | 4 550 000 | 37 204 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Гаврилково-2 ДНП да: «санузел» + «теплым полом» | 110 м² | 8 сот. | 4 300 000 | 39 091 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.05.2026 | 3 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 135792578 Продается четырех этажный дом 120 м2 в Снт"Авангард" 10 минут от станции Шевлягино (Казанское направление) пешком. Участок крайний, огорожен забором, есть ворота для въезда автомобиля и калитка. Первый этаж в доме занимает гараж. Стены гаража бетонные плиты. На втором этаже душевая, кухня, вода подведена. На четвертом этаже бильярдная. Дом крепкий, утепленный. Застекленные лоджии на двух этажах. На участке имеется еще один дом с печкой. Отдельная душевая. Колодец с питьевой водой. Парник на отдельном фундаменте. Участок ровный, сухой, ухоженный. На участке яблони, алыча, кусты смородины и многое другое. Один собственник. Документы в порядке. Показ с удобное время. Звоните.