Егорьевское ш., 39 км от МКАД
Ромашково-2 КП, Воскресенск гор. округ
Дом 41,9 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 14.05.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 61 %
Земля ≈127 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 764 тыс. → дом ≈1,44 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 52 тыс.–99 тыс. ₽/м², медиана 68 тыс.
Ремонт ≈838 тыс., покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,65 млн / целевая ≈2,38 млн / пессимист. ≈2,12 млн → от пессимистичной прибыль −590 тыс. ₽, маржа −28 %, ROI −22 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Цибино ≈3,4 км по прямой; до МКАД 39 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9466
Рейтинг 27/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 87 % | 17 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 89 % | 5.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 16 % | 2.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 127 344 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 764 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 436 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 272 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Ворщиково д. | 6,2 сот. | 1 300 000 | 209 677 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ворщиково д. | 16,8 сот. | 2 100 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ворщиково д. | 7 сот. | 1 200 000 | 171 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ворщиково д. | 12,1 сот. | 6 500 000 | 537 190 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ворщиково д. | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ворщиково д. | 16,8 сот. | 1 950 000 | 116 071 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ворщиково д. | 16 сот. | 2 400 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ворщиково д. | 10 сот. | 2 200 000 | 220 000 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ворщиково д. | 16 сот. | 2 150 000 | 134 375 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ворщиково д. | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | снят (цена объявления) 24.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 41,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 838 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 52 500 / 67 500 / 99 010 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 648 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 516 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 383 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 118 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -590 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | Петровское д. | 44 м² | 7 сот. | 2 500 000 | 56 818 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Ивановка д. | 40 м² | 7,5 сот. | 8 200 000 | 205 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Металлург СНТ | 40 м² | 8 сот. | 2 550 000 | 63 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Металлург СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 68 750 | снято (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Михалево с. | 47 м² | 7,5 сот. | 3 500 000 | 74 468 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Комета СНТ | 40 м² | 8 сот. | 2 700 000 | 67 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Родник СНТ | 40 м² | 7,3 сот. | 2 099 990 | 52 500 | снято (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Борисово СНТ | 40 м² | 7,3 сот. | 2 299 900 | 57 498 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Фестиваль дп | 50 м² | 7 сот. | 4 500 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Бронницкое СНТ | 40,4 м² | 8 сот. | 4 000 000 | 99 010 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.05.2026 | 2 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагается к продаже уютный утепленный дом, построенный в 2025 году, обшит имитацией бруса с утеплителем, изнутри вагонка. Двухэтажное строение расположено на участке площадью 6 соток в Днп. Дом требует ремонта, так как планировка свободная, что позволяет будущим владельцам реализовать свои дизайнерские идеи. Никто не проживал. Коммуникаций нет. Участок огорожен забором. Строили для себя, но планы поменялись. Срочная продажа. Все вопросы по телефону. Реальному покупателю-торг. До ближайшей железнодорожной станции можно добраться по асфальтированной дороге. Отсутствие коммуникаций водоснабжения и газа оставляет возможность подключения по вашему выбору.