Егорьевское ш., 43 км от МКАД
Антоново д., Раменский гор. округ
Дача 30 м², участок 3,5 сот., брус.
Цена 1,7 млн ₽, снижали с 2,2 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 22.03.2025.
Рейтинг 27/100 · уверенность 50 %
Земля ≈119 тыс. ₽/сот. × 3,5 сот. = 418 тыс. → дом ≈1,28 млн ₽, 43 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 61 тыс.–76 тыс. ₽/м², медиана 72 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,08 млн / целевая ≈1,87 млн / пессимист. ≈1,66 млн → от пессимистичной прибыль −185 тыс. ₽, маржа −11 %, ROI −10 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: печь, баня.
До ст. Шевлягино ≈3,2 км по прямой; до МКАД 43 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9465
Рейтинг 27/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 81 % | 17.4 |
| торг | 5 | 37 % | 2.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 91 % | 6.5 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 119 455 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 418 000 ₽ (3,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 282 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 42 733 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Антоново д. | 20 сот. | 3 000 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Антоново д. | 4,3 сот. | 998 000 | 232 093 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Антоново д. | 18 сот. | 2 500 000 | 138 889 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Антоново д. | 12,5 сот. | 1 100 000 | 88 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Антоново д. | 6 сот. | 950 000 | 158 333 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Антоново д. | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Антоново д. | 6,2 сот. | 804 700 | 129 790 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Антоново д. | 6,5 сот. | 774 000 | 119 077 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Антоново д. | 5,9 сот. | 593 000 | 100 508 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Антоново д. | 6,1 сот. | 735 600 | 120 590 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 60 870 / 71 667 / 76 389 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 075 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 971 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 868 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 660 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -185 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −11 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −10 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.9 км | Взлет СНТ | 30 м² | 5 сот. | 2 150 000 | 71 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.6 км | Монтажник СНТ | 34,5 м² | 5 сот. | 2 100 000 | 60 870 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Заря СНТ | 32,1 м² | 3,9 сот. | 700 000 | 21 807 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.1 км | Стройдормаш СНТ | 36 м² | 4,2 сот. | 2 750 000 | 76 389 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.03.2025 | 2 200 000 | история площадки |
| 02.04.2025 | 2 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 21.05.2025 | 1 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 12.01.2026 | 1 700 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам жилой дом для круглогодичного проживания. Дом 30 кв м, есть техническая возможность сделать второй этаж. Санузел и баня в доме. 2 комнаты для проживания. В дом заведен свет и вода. Разводки по дому нет. Печное отопления. Участок огорожен забором. Участок 3,5 сотки. На территории хозблок 6*3. Соседи живут круглогодично. Звоните в рабочее время. Разумный торг.